Multas y Sanciones por No Tener Certificado Energético: ¿Cuánto te Puede Costar?

1. Introducción

Hasta bien entrado el año 2014 no había estadísticas sobre los Certificados de Eficiencia Energética que debían presentarse. Para el 14 de septiembre de 2014, todos los ciudadanos, tanto particulares como jurídicos, teníamos que hacer entrega del Certificado de Eficiencia Energética en nuestras viviendas y locales comerciales en caso de querer vender o alquilar. Algo que, si no hacías, te podía costar una sanción exprés de hasta 6.000 euros. Pasado un año o más desde la puesta en marcha del certificado de eficiencia energética, se pregunta cuánta gente que no ha presentado el CEE se ha visto sancionada con multas de hasta 6.000 euros.

Desgraciadamente, a día de hoy, sin tener acceso a la información oficial, ya sabemos la respuesta por el simple hecho de que se ha visto desbordada con dichas sanciones y ha flexibilizado la aplicación de dichas multas. Según datos oficiales, hasta el 12 de diciembre de 2013, cerca de 8.000 certificados energéticos se habían notificado, y de estos, sólo 2.242 (un 28,4%) habían sido incorporados en el registro creado para esta finalidad. El certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un informe realizado por un técnico competente que incluya las medidas de actuación necesarias para que un inmueble obtenga una calificación energética C o superior.

2. ¿Qué es el Certificado Energético?

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye la información necesaria para conocer y calcular el consumo de energía, las emisiones de CO2 y los factores ambientales que influyen en el consumo de energía. El certificado de eficiencia energética debe incluir: una descripción del inmueble, el procedimiento elegido para calcular la calificación de eficiencia energética del edificio, los datos de identidad del técnico que ha realizado el certificado, el resultado de la calificación de eficiencia energética del edificio, el consumo de energía del edificio y la emisión de gases de efecto invernadero, así como las recomendaciones para el aumento de la eficiencia energética.

Este certificado es obligatorio para todos aquellos edificios o partes de los mismos que se vendan o alquilen, aunque en la actualidad existen excepciones. Se considera información que tiene las siguientes características: que es auditada según lo estipulado; que indica la demanda y/o consumo de energía que resulta de la normalización del factor del clima, independiente de las influencias estacionales y a efemérides; que es calculada y determina la eficiencia energética de un edificio o unidad de uso, en función del consumo de energía asignado a otras unidades; que informa sobre el rendimiento energético, basándose siempre en los mismos valores característicos.

2.1. Importancia y Objetivos

Según el Real Decreto 235/2013, la certificación de eficiencia energética de un edificio existente o de una parte de este (vivienda, local, oficina, etc.) es obligatoria para poder venderlo o arrendarlo. Si estás pensando en vender o alquilar tu inmueble, debes saber que no disponer de certificado energético puede ser motivo de que te impongan una o más multas. Además, no solo el promotor y propietario del edificio o parte del mismo deben hacer frente a estas sanciones, también el técnico que elabore la certificación. Parece obvio, quien no cumple con esta obligatoriedad está sujeto a medidas sancionadoras. Y más allá de las multas, si se lleva a cabo una publicidad engañosa con la venta o alquiler de un edificio o unidad no certificada, se puede incurrir en un delito de estafa.

Pero estos costes no provienen exclusivamente de los procedimientos judiciales. Durante la venta o alquiler de un inmueble no certificado, este pierde atractivo para posibles visitas, en primer lugar porque no estará disponible la etiqueta energética que muestre el comportamiento energético del edificio y en segundo lugar porque la reclamación administrativa para regularizar la situación del edificio costará al propietario sancionado. Solicitar la certificación energética de un inmueble es una propuesta económica que afecta directamente al valor final de venta o alquiler de un inmueble. Un vehículo que ha superado el impuesto de circulación es más fácil de vender porque de esta forma el comprador tiene la garantía de que está al corriente de todos sus pagos. Pues bien, el certificado energético da el mismo tipo de garantía, no te la juegues y cumple con la ley.

3. Legislación Vigente

Además, los certificados energéticos de edificios tienen una validez de diez años a contar desde la fecha de su emisión y la oportuna inscripción del mismo en el registro de certificados de eficiencia energética de edificios o en el órgano competente de la Comunidad Autónoma. No obstante, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer inspecciones periódicas obligatorias de eficiencia energética de los edificios. Tratándose de edificios o unidades de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, el propietario deberá facilitar gratuitamente al comprador o arrendatario el certificado de eficiencia energética del edificio, según los casos. Dicho certificado deberá incluir la información necesaria sobre las características energéticas de la vivienda, edificio o residencial, utilizando un código de colores de eficiencia energética y mediante un procedimiento de cálculo que deberá incluir las características energéticas del edificio o unidad de edificio y, en caso de edificios existentes, una referencia a valores límite para la calificación de eficiencia energética en función de las características energéticas mínimas. Si el inmueble, una vez suscrito el contrato requerido para la venta o alquiler, no dispone del certificado de eficiencia energética, este hecho será una infracción a la normativa en materia de certificación de la eficiencia energética de inmuebles, sancionable.

3.1. Requisitos y Obligaciones

Cuando se vende un inmueble que no sea de producción de energía, como oficinas, comercios, locales, aparcamientos, inmuebles en los que se presta atención a clientes y público e instituciones, es necesario tener a disposición de los futuros compradores o arrendadores el CEE en vigor. La etiqueta energética forma parte del CEE. Dicha información debe aparecer en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o alquiler del inmueble. El objetivo es que el comprador o usuario sea informado sobre el comportamiento energético del inmueble, de manera similar a la etiqueta que se utiliza en los electrodomésticos para conocer su eficiencia energética. A partir de mayo de 2013, si el título de compraventa no contiene el CEE, no será inscribible en el correspondiente registro de la propiedad. La ley establece que cualquier incumplimiento de la normativa relativa al uso del CEE, incumplimiento que la norma considera como infracciones, tendrá una sanción del importe en euros que se determinará por la Autoridad competente y que se regulará por la administración autonómica respectiva. También se ha previsto que el incumplimiento de las condiciones para el uso del certificado energético se considerará infracción en materia de defensa de los consumidores o usuarios y supondrá la imposición de una sanción por la Autoridad competente en materia de consumo, que corresponderá a la comunidad autónoma respectiva.

4. Sanciones por Incumplimiento

En la Comunidad de Madrid y varias comunidades autónomas más, la sanción por no tener el certificado energético supone una multa que oscila entre 3,001 y 6,000 euros. El precio de la sanción varía en función de la Comunidad Autónoma y si el propietario tiene o no un expediente sancionador aún sin resolver por el mismo motivo. Puede darse el caso de que el mismo órgano sancionador interprete el hecho de no haber registrado el correspondiente certificado como una sanción única por no efectuar la puesta a disposición del consumidor de la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos de venta o arrendamiento de inmuebles. Si el incumplimiento del propietario detectado es debido a la falta de información al posible comprador o arrendatario, esto se consideraría sancionable con multas de entre 300 € y 6,000 €. Además, la sanción por no haber realizado el certificado energético tendría consideración de falta leve, con multas que irían desde 500 € hasta los 3,000 €. Si, por el contrario, el incumplimiento es debido a no haber depositado el certificado en el Registro establecido al efecto, esto se considera falta grave, con sanciones que oscilarían entre 1,000 y 6,000 €. En todas las sanciones pueden incrementarse en función de las circunstancias agravantes: si se trata de una falta continuada, se retrasa o existen dificultades en el requerimiento, si el infractor presenta insolvencia, existe perjuicio a terceros.

4.1. Tipos de Multas

Los tipos de multas y su importe dependerán de las circunstancias en las que se encuentre el inmueble. Las circunstancias a tener en cuenta son si se dispone o no del certificado energético, y si se ha dado información de los datos y si ha sido necesaria la certificación. Estas son las circunstancias a destacar porque hay una diferencia entre: – Cuando el usuario tenga certificado energético: La certificación energética relativa a un inmueble podrá ser acreditada en cualquier momento por el titular de la certificación para evitar el inicio o tramitación de multa del procedimiento sancionador siempre que haya sido obtenida con la necesaria aplicación de la metodología, programas informáticos o herramientas administrativas de toma de en regular las tiendas seleccionadas. La normativa describe qué se debe considerar como inicio de un procedimiento sancionador, en lo relativo al procedimiento sancionador que puede imponerse las infracciones muy graves en materia de certificación energética de edificios existentes, obligado por la morfología propia de las tiendas temporales. Si el usuario la tiene pero la ha declarado o verificado incorrectamente, la Administración podrá iniciar algún proceso sancionador. Si el usuario tiene su certificado pero no lo sube a la tienda seleccionada, la multa contempla también 300€, sin que se hayan detallado las denuncias elevadas al órgano administrativo competente.

5. Ejemplos Prácticos

Para hacerte una idea más visual de cuánto puede llegar a costarte no tener el certificado energético, a continuación, te pongo ejemplos prácticos de los importes que se les ha impuesto a algunas viviendas y locales. En esta primera tabla, he recogido el importe de sanción por no tener el certificado energético de 35 viviendas en venta y de 5 viviendas en alquiler que fueron inspeccionadas en Pontevedra. De ellos, se desprende que de los 35 inmuebles en venta, en 14 de ellos se impuso una sanción de 2,000 €; en otros 2 inmuebles se estableció una sanción de 2,500 €, y 19 inmuebles, sin embargo, no han recibido ninguna sanción. Unos importes muy similares se establecieron en los 5 inmuebles que están en alquiler: a dos propietarios les costó 2,000 €, y a otros 2,500 € el no tener contratado un certificado energético para su vivienda arrendada. Propietario al que se le cayó un abanico de aire acondicionado, propietarios al objeto de sufrir una "inspección de rutina". Como podemos observar, en ambos casos les solicitaron el certificado energético en 2014 y hasta el momento no ha recibido ningún requerimiento. Si ocurriese, la sanción a la que podría enfrentarse es la siguiente según la calificación conseguida por la vivienda arrendada.

5.1. Comparativa de Costos

Tomamos como base la situación de un edificio, situado en la Comunidad de Madrid, que consta de 3 viviendas y que está obligado a obtener el certificado energético. A la hora de pagar la sanción, debemos tener en cuenta cuántas se escapan del margen en el que deberían haberlo obtenido. Fijándonos en el coste fijo de la multa: 300 euros en suelo urbano y 3.000 euros en suelo rural, vamos a ver la diferencia de sanción que supone para un mismo edificio si se ha excedido de dicho porcentaje a la hora de obtenerlo.

Por ejemplo, si tenemos el 10% de viviendas o locales en venta o alquiler y no disponemos del certificado, 300 euros; sin embargo, si superamos ese 10%, el coste ronda los 2.000 euros. Si tenemos una cartera de 30 inmuebles, el coste de obtenerlo supondría lo siguiente: si el margen hubiera sido del 10% y solo hubiéramos obtenido 4 y 1 venta, con una penalización de 300 euros cada solicitud, tendría un coste de 1.500 euros. Pero si hubiéramos obtenido el citado margen mencionado y (1 y 1), el coste hubiera sido de 26.540 euros. O una comunidad que se dedica a comprar y vender inmuebles, de los que dispone con carácter general del 10%. Al ser una venta, un 2% del total se excederían del soporte, es decir, se excederían del 10%, haciendo que el coste por una.

La penalización por no tener el certificado de eficiencia es de un 10% sobre el precio de venta o de arrendamiento y en cada anuncio que no lo muestre, el técnico responsable del anuncio tiene una sanción de 300 euros. A continuación, mostramos los costes directos e indirectos de tener o no el certificado, para un volumen de inmuebles en 2 situaciones muy similares, para ver cómo influye tenerlo o no a la hora de ofrecer el servicio.

6. Consejos para Evitar Multas

No te dejes engañar por ofertas sospechosamente baratas. Si te ofrecen el certificado energético por menos de 100€ (o más de 150€, en función de la ubicación del inmueble y del profesional escogido), desconfía. Podrías acabar pagando multas muy superiores. Debes desconfiar si desde el primer momento te ofrecen precios extremadamente elevados o bajos, porque la media para un piso puede ser en torno a 130 euros. Si encuentras un lugar para expedir la cédula que te da un precio excesivo, pueden estar intentando cobrarte de más. Si, por el contrario, ves una oferta extremadamente rebajada, podría ser un fraude o trabajar sin un registro de ningún tipo. La intención en estos casos es cobrar lo mínimo y en el mismo día, pero no es recomendable, ya que, si por ejemplo el técnico no tiene seguro de responsabilidad civil, estaríamos desprotegidos si, por cualquier circunstancia, sufre algún daño.

En general, se suelen indicar las herramientas digitales de la Comunidad Autónoma correspondiente donde se puede consultar los profesionales habilitados para la expedición del certificado energético. Pero si el certificado debe expedirse para gestionar una subvención de la propia Comunidad, primero consulta la documentación requerida por la entidad que deba otorgar el reintegro del importe, asegurándote siempre de que el certificado sea válido a esos efectos. Si soy propietario, inmobiliario o inquilino, no os olvidéis de que el solicitante del certificado energético es el propietario del inmueble, a no ser que establezcáis lo contrario por escrito. No es correcto cometer el fraude de falsear la identidad ni la responsabilidad, y aunque eso no os impida obtener el certificado, sí acarreará problemas legales posiblemente más graves con la empresa o el inmobiliario que os ha incitado a ello. Para los intermediarios inmobiliarios, los técnicos debéis estar inscritos en el registro autonómico para la actividad de certificación energética y se debe emitir un recibo por una cantidad a tener en cuenta con retención del IVA correspondiente.

6.1. Medidas Preventivas

29. Redacción, firma y registro del documento del certificado, realizado por un técnico competente debidamente acreditado e inscrito en el órgano competente de su respectiva comunidad autónoma. Antes, el propietario facilitará cuanta documentación e información sobre la vivienda sea necesaria al técnico para la confección del informe: cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, boletines eléctricos, combustible utilizado, año de construcción, última reforma, etc. Se entenderá que un propietario no incumple con la obligación de presentar el certificado necesario que ha de expedir el técnico de su elección, mientras no intervenga necesariamente uno u otro. Por ejemplo, en el caso del propietario que solicite la realización de una auditoría energética, tener presentado el certificado energético, mientras no contrate al técnico que figura como responsable, asesor o colaborador en el informe final, da por supuesto que este último es el especialista que expide el certificado, responsable de los datos y cálculos que figuran reflejados en el estudio, orienta en la contratación que debe realizar el titular y colabora en gestiones administrativas como la presentación ante el órgano público correspondiente del informe definitivo, entre otros. Mientras el técnico que figura como responsable no desempeñe su función y asuma conocimientos y responsabilidades de las que carece, el propietario no adquirirá su compromiso y, por tanto, no tendrá que realizar esta obligación de encargar la realización del certificado.

7. Conclusiones

En la práctica, el usuario que no disponga de certificado energético se expone a una sanción de entre 300€ y 6.000€ a aplicar en función de la calificación energética del inmueble, concepto que aterriza concretamente en: Inmuebles de peninsulares arrendados o en venta que deban tener disponibles para los compradores o arrendatarios el certificado: se les aplicarán sanciones desde 300€ a 600€ dependiendo de la pérdida de puntaje en la calificación energética respecto del valor umbral exigible. También infracción grave, con sanción de 1.001€ a 6.000€. En cuanto a la infracción muy grave, para inmuebles con ocupación efectiva y en venta/renta. Si el vendedor o arrendatario utiliza el certificado, pero no dispone de él y únicamente manifiesta el cumplimiento de la obligación en publicidad, le aplicarán sanciones desde 15.001€ a 60.000€. La sanción se incrementa a 90.001€ a 300.000€ cuando el inmueble tenga obligación de disponerlo para ser visitado por el público. Inmuebles sin ocupación energética efectiva y en venta o arrendamientos, que serán de 6.001€ a 12.000€ la sanción por no mostrar el certificado en el edificio o en lugar visible al público. No obstante, queremos aclarar que los importes reflejados van a ser modificados con la publicación en diciembre de 2019 del anuncio del Ministerio por el que se somete a información pública el Proyecto de Real Decreto por el que se modifica el Real Decreto 235/2013, por lo que continuaremos informando sobre las posibles consecuencias, medidas y sanciones por no tener el certificado energético del inmueble que vendemos o alquilamos.