Cédula de Habitabilidad: Todo lo que Debes Saber para Alquilar o Vender tu Vivienda

1. Introducción

Es posible que, en algún momento de tu vida, te veas en la tesitura de alquilar o vender tu vivienda. Para hacerlo, es fundamental que cumplas con un requisito esencial: obtención de la cédula de habitabilidad. Es muy probable que te suene este documento, pero no sepas exactamente para qué sirve, en qué consiste o, simplemente, qué pasos debes seguir para obtenerlo. ¿Lo tienes claro? Si no es así, te explicamos todo lo que debes saber para vender o alquilar tu vivienda de la manera más eficaz y rápida posible.

En este post, te vamos a explicar todo sobre la cédula de habitabilidad. Como buena agencia que trabaja cada día para que la venta o alquiler de viviendas sea más segura y profesional, vamos a arrojar luz a todas tus dudas. ¿Listo para convertirte en todo un experto en cédulas de habitabilidad? Pues aterriza aquí y comencemos a bucear en el mundo de las cédulas de habitabilidad. ¿Preparado? ¡Listo para empezar!

1.1. Definición y Relevancia de la Cédula de Habitabilidad

1.1.1. Definición La cédula de habitabilidad o bien certificado de aptitud es un título administrativo que acredita que una vivienda es adecuada para ser habitada con carácter definitivo de acuerdo con los requisitos fijados por el Decreto sobre la cédula de habitabilidad y la inscripción a instancia de parte de las viviendas de protección oficial de la Comunidad de Madrid. Este certificado deberá conducir necesariamente a uno de dos tipos de cédula: para viviendas en edificios plurifamiliares, el certificado dará lugar a la «cédula de habitabilidad» en régimen de transitoriedad y temporal en relación al Decreto que las otorga; dicha cédula tendrá que ser renovada nuevamente transcurridos 15 años. Para viviendas aisladas, el certificado servirá para el cumplimiento del Decreto que aprueba el procedimiento para la inscripción del contrato de arrendamiento urbano de vivienda, pero no conlleva una cédula de habitabilidad. La solución adoptada para este tipo de pisos de protección está en la Ley que en el ámbito promocional define los parámetros cualitativos para que el órgano competente dicte un acto administrativo que es la inscripción de la vivienda.

1.1.2. Relevancia Cédula de habitabilidad: en el caso de los arrendamientos, aquellos que, en cuanto a la inscripción del contrato, refieren a la Ley de arrendamientos urbanos. Cédula de habitabilidad y posterior inscripción: en caso de cesión gratuita de la posesión de una vivienda, la misma Ley fija la novedosa obligación de inscripción del contrato también en aquellos arrendamientos de fincas singulares urbanas que no sean vivienda. Afectación de la cédula de habitabilidad. Tanto la Ley como el Real Decreto incorporan por mor de la disposición adicional tercera en sus respectivas normativas un conjunto de preceptos que afectará al contenido de la cédula de habitabilidad.

2. Normativa y Legislación

Compuesto por un 18.28% de los hogares catalanes, el alquiler es el segundo modo de acceso a la vivienda. La nueva Ley 18/2007, que entra en vigor hace solo unos meses, afecta a la comercialización de los inmuebles destinados a viviendas de alquiler y pone el foco en la cédula de habitabilidad. En este sentido, los apartados 5 y 6 del artículo 16, al tratar sobre las formalidades, establecen: “5. Los contratos que se celebren para la adquisición de los inmuebles destinados a la constitución de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal o para la constitución de cualquier otro derecho de disfrute sobre inmuebles destinados a la constitución de viviendas deberán ir precedidos de la acreditación de que el inmueble cuenta con la cédula de habitabilidad en vigor. 6. No se admitirán a trámite aquellos actos de comercialización que pretendan la declaración de comercio de un establecimiento radicado en un inmueble del que, siendo necesario, no conste la documentación acreditativa de la cédula de habitabilidad en vigor según lo establecido en el apartado 2.”

La cédula de habitabilidad de las viviendas nuevas es un documento expedido en el momento de finalización de la vivienda que acredita las características de habitabilidad exigidas por la normativa urbanística. Desde una óptica urbanística, se explica que al tratarse de viviendas nuevas no se pueden establecer plazos máximos, “ya que la cédula se obtiene antes de la entrega de las mismas.” Esto supone una dificultad añadida para la comercialización del producto en el sentido en el cual la calificación definitiva llega más tarde.

2.1. Requisitos Legales para Obtener la Cédula de Habitabilidad

Por tanto, es evidente que para vivir en una vivienda, debe cumplir con unos estándares mínimos. Te los detallamos a continuación para que sepas qué requisitos legales debe cumplir una vivienda:

1. Cuartos: Solo puede haber un cuarto de baño y una cocina, en determinados casos creados sobre la terraza, o cuartos anexos.

2. Distribución y ayudas: Debe haber ayudas y debe existir correspondencia entre el sector privativo y el común.

3. Estancias: No pueden haber estancias inútiles y deben cumplir una altura mínima.

4. Ventilación y luz: Las viviendas deben tener ventilación conducida y debe de haber un sistema que elimine humedades extremas, con una correcta orientación para tener luz natural durante el día. De no ser posible, debe permitir durante el día la entrada de luz, ya que en la mayoría de los casos será necesaria la luz eléctrica.

5. Agua: Se necesita un suministro de agua potable.

6. Servicios higiénicos: Tienes que tener suministro de agua potable caliente y fría y un servicio higiénico por cada cuarto, con una puerta cerrada, una ventana o respiradero, y una extracción forzada del aire.

7. Cocina: Debe ir provista de lavabo con suministro de agua caliente y fría y un fuego de cocción.

8. Sistema de extracción de humos en cocina o por lo menos la salida para ser instalada posteriormente.

9. Electricidad e iluminación: La vivienda tiene que tener suministro de energía eléctrica y de luz a cada una de las habitaciones. Los cuartos estancos y las cocinas también tienen que tener suministro de energía eléctrica y equipos conectados a tal suministro.

3. Proceso de Obtención

Los pasos para la obtención son los siguientes: La primera fase consiste en conseguir el cuestionario necesario, cumplimentarlo correctamente y hacer clic en el botón que aparecerá al final. A continuación, se inicia una búsqueda en los diferentes registros de la cédula de habitabilidad del inmueble a fin de verificar si las características de la vivienda introducidas por los interesados coinciden. Si la búsqueda tiene éxito, la cédula de habitabilidad se hará llegar al solicitante en el plazo previsto. Aviso: si la búsqueda no es efectiva, conllevará una demora en la gestión hasta que se resuelva lo que definitivamente sucede con la vivienda. El documento se hará llegar al solicitante de forma telemática.

Tras ello, se realiza una notificación a todos los titulares legítimos de la cédula de habitabilidad con copia a las personas interesadas. En caso afirmativo, se tramitará la solicitud. Si se hace mal la tramitación, se comunicará para que se enmiende. Si es correcta, se procederá a realizar la notificación a todos los titulares legítimos de la cédula de habitabilidad, mediante correo electrónico con copia a los interesados. Si uno de los titulares alega disconformidad con la descripción facilitada en el cuestionario, se entenderá que no autoriza la emisión telemática de la acreditación de cédula de habitabilidad, presentándose la solicitud presencialmente. Se pondrá en contacto con el ciudadano para que corrija la solicitud a través del trámite presencial. En el caso de no ser rectificado en el plazo indicado, se considerará falta de respuesta a los efectos oportunos.

3.1. Pasos a Seguir para Obtener la Cédula de Habitabilidad

Si la vivienda que quieres alquilar no tiene cédula de habitabilidad, hay que poner los medios para conseguirlo. Consulta con el arquitecto o tramita directamente el estudio de un técnico autorizado. Si la vivienda la tienes alquilada ya y no dispone de cédula de habitabilidad, es conveniente regularizar cuanto antes su situación, para que no tengas problemas si te inspecciona el Ayuntamiento o tus inquilinos deciden marcharse y te impidan o retrasen la salida de otros o te pidan el dinero de la fianza. En este punto, te recomiendo que pidas el dinero que sea necesario para facilitar la regularización al inquilino, a cambio de reducir a voluntad su fianza en esa cantidad.

Si quieres vender una vivienda también necesitarás la cédula de habitabilidad. Además de venderla, no solo la podrás alquilar si tienes este documento. La tramitación de esta cédula se debe realizar antes de formalizar la transmisión. La cédula de habitabilidad tiene una validez máxima de diez años a contar de la fecha de expedición. Pasado este plazo, la cédula debe renovarse, si se encuentran las condiciones adecuadas. Antes de que llegue la anual de cédula de habitabilidad, echa un ojo a sus condiciones para tener una vivienda eficiente y poder arreglar cuanto antes los desperfectos para que te la vuelvan a conceder.

4. Vigencia y Renovación

Las licencias de primera ocupación no caducan; sin embargo, la cédula de habitabilidad tiene una validez de 15 años desde su concesión en caso de uso residencial y de 7 años en caso de otros usos como oficinas, almacenes, bibliotecas, hoteles, locales comerciales, polideportivos, etc. Por lo tanto, antes de que transcurra el plazo, se recomienda alquilar o vender la vivienda, ya que a partir de los citados años, las Administraciones Públicas, por norma general, sancionarán si se utiliza el inmueble incumpliendo la normativa. Además, para documentar un contrato de arrendamiento nuevo, el inmueble debe tener la cédula de habitabilidad vigente, por lo que antes de finalizar la validez del justificante, debes ponerte en manos de un profesional para tramitar la renovación y así obtener el nuevo documento con las máximas garantías legales. También para vender un inmueble, debes tener en vigor el documento.

Las cédulas de habitabilidad se renuevan y actualizan; si bien en algunas poblaciones no se exige el visado del proyecto y dirección de obra, sí que es necesario aportar la documentación justificativa técnica del estado actual del edificio. Cada Comunidad Autónoma establece las condiciones del proceso de renovación. En la mayoría de los casos, el proceso exige la intervención de un técnico competente: ingeniero, arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero técnico. Este profesional revisará los elementos de habitabilidad para verificarlos o, en su caso, acreditar su modificación o reformas, emitiendo un informe y presentando los documentos preceptivos frente a la Administración correspondiente.

4.1. Duración de la Cédula de Habitabilidad

La cédula de habitabilidad es válida hasta que la Administración Pública la suspenda o revoque. Es decir, hasta que las CCAA o los municipios que tengan asumidas las competencias suspendan o revoquen la cédula porque la vivienda ya no es conforme con la normativa en vigor. No hay un período de duración máxima regulada normativamente con carácter general. Es decir, que el tiempo durante el cual una cédula de habitabilidad de viviendas estará en vigor lo decidirá la autoridad competente de cada CCAA que tenga asumidas las competencias en materia de vivienda. Por tanto, asegúrate de consultar directamente el organismo responsable en tu comunidad autónoma para conocer todos los detalles.

El propietario tiene la obligación de solicitar la renovación o actualización de la cédula de habitabilidad si se producen modificaciones que requieran proyecto o comunicación previa que afecten a la configuración de la vivienda, a su accesibilidad, al cumplimiento de la normativa técnica, urbanística o ambiental, a la implantación de los requisitos de sostenibilidad o a la organización general de la edificación, y esto deberá hacerlo conforme a lo dispuesto por la normativa aplicable. Esta actualización contendrá la información sobre la aptitud de la edificación de acuerdo con la actuación o el exceso de superficie construida legalizada. Dicha actualización no será título habilitante de la edificación y no eximirá del cumplimiento del régimen legal urbanístico, funcionamiento, construcción y sostenibilidad exigible.

5. Consecuencias de No Tenerla

Cada vez son más las noticias que recibo de empresas y particulares que optan por alquilar su vivienda o dar de alta su vivienda como alojamiento turístico sin tener la cédula de habitabilidad en curso y de forma provisional. Por medio de este post intentaré desgranar las consecuencias a nivel legal para aquellos que deciden esta vía. En primer lugar, y a grandes rasgos, las consecuencias de no tener el documento que acredite que la vivienda es habitable son: Para el arrendador: la consecuencia más frecuente es que el inquilino no pague la fianza para hacer frente a la posible deuda con la Agencia Tributaria. Otra consecuencia posible si el inquilino conoce la situación es que este se dirija a la administración municipal correspondiente e impida que la vivienda pueda continuar con el alquiler; para el comprador: si la compraventa fue con préstamo hipotecario, el inmueble se encontrará como deficiente de la escritura. Se ha producido la venta de un inmueble que carece de algo que es imprescindible. Las consecuencias no sólo serán legales, sino también personales hacia la persona que le vendió la vivienda. En cuanto a los derechos adquiridos por el inquilino o comprador, es nulo el reconocimiento de los mismos si para ocupar la vivienda, o realizar la escalera, hasta que no se han obtenido los documentos preceptivos. No pueden ser reconocidos tampoco si el titular de los derechos los aduce de una situación que contraviene la ley.

5.1. Sanciones y Multas por no Disponer de la Cédula de Habitabilidad

Conforme a la normativa que establece un régimen sancionador en materia autonómica de vivienda, la sanción por carecer de la cédula de habitabilidad se establece a través de un procedimiento sancionador regulado. Establece sanciones que oscilan entre 300 € y 3000 €, con lo que el valor del expediente se graduará para situarse en un tramo u otro de esta horquilla. En muchos ayuntamientos se relativiza al propietario de vivienda, deveniendo una sanción leve, pero los cambios de normativa y su aplicación de acuerdo a la última legislación pueden conllevar a una sanción grave que, otra vez más, se aplicará no solo al promotor sino a “toda persona que ocupe o explote dicho inmueble”.

Si la cédula de habitabilidad se encuentra suspendida por el incumplimiento de condiciones de todo aquello que ha actuado a su otorgamiento. Para restablecer la situación de legalidad, el propietario tendrá que corregir cualesquiera de los incumplimientos que dieron lugar a la suspensión, cumplimentando todos los expedientes necesarios para ello y aportar la documentación técnica que acredite tal corrección, para lo que deberá ser asistido por un técnico competente en todo lo que se requiera una redacción y siguiente tramitación y aportación de proyectos y documentación técnica. Si el incumplimiento se produce una vez otorgada la cédula de habitabilidad, la sanción correspondiente lleva aparejada la posibilidad de suspensión de tal documento, aportando de esta forma una penalización íntimamente conectada y referida al incumplimiento normativo de mejoras implantadas en el inmueble que atentan a la salubridad, habitabilidad y calidad del mismo proyectado. El servicio de Inspección de Viviendas lleva a cabo la vigilancia del cumplimiento de las condiciones de habitabilidad y bienestar dispuesto reglamentariamente.

6. Diferencias entre Cédula de Habitabilidad y Certificado Energético

Un objetivo primordial de una vivienda es su utilización (poder vivir en ella); es decir, debe cumplir con el principio de habitabilidad. Diseño, dimensiones, iluminación, ventilación, suministros… la vivienda ha de tener las características básicas para ser habitada. Es por eso que se creó la Cédula de Habitabilidad a raíz de la normativa correspondiente. Este certificado es imprescindible para vender o alquilar inmuebles, por lo que es conveniente conocer cómo se obtiene y en qué se diferencia del certificado energético.

El certificado energético tiene, desde 2013, mucho protagonismo a la hora de vender o alquilar una vivienda; es el Documento de Identificación del Edificio desde el punto de vista energético. Entre otras cosas, este certificado informa sobre consumo de energía, puntuación energética, emisiones de CO2 y recomendaciones para mejorar. La Cédula de Habitabilidad informa del cumplimiento de habitabilidad respecto a las características de la vivienda según la normativa vigente. En otras palabras, el Certificado Energético tiene por objeto evaluar cuánta energía se consume y de qué tipo respecto a las características de la vivienda, dando una escala energética y una numeración. La Cédula de Habitabilidad da un reconocimiento explícito a la vivienda de “apta para ser habitada por ciudadanos” en fecha concreta en un documento original que debe estar presente en la vivienda.

6.1. Objetivos y Contenido de Cada Documento

Según el Decreto de Reglamentación del Procedimiento de la Habilitación: a) Los modelos de documentos donde se deberá acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística y de la habitabilidad vigente, por cada una de sus tipologías, serán los indicados en el apartado 4 del Anexo del citado Decreto. b) Los documentos donde se deberá acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística y de habitabilidad vigente, por cada una de sus tipologías, serán los más antiguos presentes en el programa PRE-ACP de Anexo de Registro. A raíz del cambio de normativa de habitabilidad realizada este año, se han adaptado dichos documentos. El director técnico del Centro de Atención y Seguimiento de la promoción debe enviar los siguientes documentos actualizados, según corresponda: a) Para las tipologías de viviendas plurifamiliares y unifamiliares: 1) Anexo nº 1: acreditación sobre la situación urbanística, descriptiva, gráfica y completa del entorno. 2) Anexo nº 2: acreditación del cumplimiento de los requisitos urbanísticos específicos aplicables a los elementos descritos en el punto 1. 3) Anexo nº 3: acreditación del sistema energético y medioambiental en base a los parámetros indicados en las guías disponibles. 4) Anexo nº 4: acreditación de habitabilidad de la vivienda en base a los parámetros relativos al bienestar y a los servicios previstos, indicados también con referencia a documentos de catalogación y servicios de la casa. 5) Memoria de Habitabilidad: acreditación del cumplimiento del bienestar y de los servicios técnicos previstos, indicados también con referencia a documentos de catalogación y servicios de la casa.

7. Cédula de Habitabilidad en Diferentes Comunidades Autónomas

Cada comunidad autónoma tiene diferentes normas y requisitos que deben ser cumplimentados a la hora de solicitar la cédula de habitabilidad. Vamos a realizar un listado sobre cada comunidad autónoma: Andalucía: la propia comunidad autónoma ha liberalizado la cédula de habitabilidad, asumiendo la gestión de este documento que tramita en un mínimo de 15 días. Aragón: el Consejo Regulador de la Vivienda de Aragón es el responsable de emitirlo, también en 15 días. Aplica a todas las viviendas, aunque exista una normativa específica para la vivienda protegida. Asturias: el documento es responsabilidad de los Ayuntamientos y, en la mayoría de los casos, se otorga la cédula de habitabilidad con arreglo a las determinaciones fijadas por el Principado de Asturias, siguiendo unas directrices establecidas. Baleares: el Consellería de Obras Públicas, Vivienda y Movilidad abona a las personas que lo soliciten la cédula de habitabilidad. Tienen la última verificación arquitectónica en materia de planeamiento urbanístico o del propio edificio. El plazo de tramitación aproximado es de un mes. Canarias: está tramitado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, de quien dependen las Direcciones Generales con competencias en materia de vivienda, urbanismo y arquitectura. Tarda sobre un mes.

7.1. Variaciones en los Requisitos y Procedimientos

Diferentes puntos de Cataluña pueden modificar de alguna manera, aunque sea pequeña, los requisitos y el procedimiento que ya hemos explicado. Los más llamativos serán:

Protocolos Municipales Propios: Algunos municipios de Barcelona y Tarragona, como por ejemplo Sabadell y El Vendrell, han desarrollado plataformas propias para la gestión de sus tenencias de cédulas de habitabilidad. Habrá que entrar en contacto, entonces, con los organismos de administración urbanística de cada municipio para informarnos de su protocolo y los pormenores de sus respectivas plataformas, antes de iniciar el expediente. Suplente de la Cédula por el administrador: Dado que el Gobierno de cada municipio es el único órgano de su territorio autorizado para emitir cédulas de habitabilidad, a no ser que se trate de municipios que aplican protocolos propios o específicos de integración, los Ayuntamientos de Barcelona y Tarragona han de emitir cédulas de habitabilidad municipales a través de los órganos de distritos designados en base a un convenio y/o para prestar el servicio en nombre de la Diputación de Barcelona.

Aunque muchos de los trámites para la concesión y obtención de cédulas de habitabilidad estarán unificados, las tasas que deban abonar la gestión y las inspecciones podrán variar en importes, así como los sobres de las tasas para la inspección técnica de edificios. El sobre va a la Cámara Municipal una vez realizada y aprobada la inspección técnica del edificio, cubriendo la inspección y la posible expedición de la cédula. En el caso de los municipios de Tarragona, si bien parecía que hace unos años emitían a través de una plataforma unificada, hemos de consultarlo al ayuntamiento en cuestión para asegurar que el procedimiento sigue siendo el que creemos, ya que el curso de los servicios municipales es vertiginoso.

8. Consejos Prácticos para Alquilar o Vender tu Vivienda

Ahora que conoces cómo debe estar tu vivienda si tienes pensado alquilarla o venderla, te damos una serie de consejos prácticos para negociar el precio, el plazo de entrega de la vivienda, los suministros o los gastos de la reserva de compra. • Negociar el precio: Si quieres alquilar tu vivienda, compara los precios de alquiler de pisos y casas en tu zona e infórmate sobre las viviendas similares a la tuya. Si, por el contrario, has decidido venderla, fíjate en los precios de los pisos o casas en tu misma manzana y asegúrate de que ese precio se ajusta a los valores del mercado. • Plazo de entrega de la vivienda: En caso de que alquiles el piso, recuerda rellenar el acuerdo específico del contrato sobre la entrega de las llaves (limpieza, reparaciones, etc.). Y si decides venderla, expón claramente el plazo entre la firma del contrato y la fecha de entrega. El periodo habitual es de tres meses después de firmar el contrato de compraventa, pero este plazo se puede extender o reducir de acuerdo mutuo de ambas partes. • Suministros: Ten ya planificado si quieres dejar la vivienda con los suministros a tu cargo o a cargo del inquilino o comprador. Normalmente, el inmueble se entrega con los suministros de agua, luz y gas en funcionamiento, aunque en el caso de venderlo, si el inmueble ha estado mucho tiempo cerrado, es recomendable cerrar los suministros.

8.1. Cómo Asegurarte de que tu Vivienda Cumple con los Requisitos

Revisa la instalación eléctrica, el funcionamiento del cuadro, de los interruptores, que no haya cables sueltos, la toma de tierra, que las tomas de corriente no estén sobrecargadas, instalar interruptores automáticos si es necesario y que las cajas estén homologadas para instalaciones de toma de tierra. Como ya sabes, todos los puntos de luz deben contar con un interruptor y las escaleras deben estar iluminadas en los últimos escalones o siempre. Algo que en ocasiones no se suele tener en cuenta es que los equipos de alumbrado automático deben contar con una luz piloto que asegure que el sistema está en funcionamiento. Las fuentes lumínicas se tienen que poder alcanzar sin la necesidad de escalera; en el caso de edificios se utilizan fuentes basculantes, los plafones bajo el falso techo y los focos colgantes o en proyección de la pared y los fijados. Revisa también que los radiadores incorporen un sistema de termorregulación o que exista un sistema central de regulación. Las tuberías para el agua caliente y fría generan escaleras que no sean muy estrechas y que el edificio esté aislado de zonas que requieran mayor o menor temperatura. En cuanto a la accesibilidad del ascensor, cuenta con un sistema de comunicación visual y sonora que anuncie la llegada a cada piso y usa un material antideslizante irrompible. Que la instalación de gas sea con elementos que puedan instalar agua o luz, que no esté a la vista, que encienda y apague, y que las tuberías apliquen una calefacción con termostato a una temperatura mayor de 12 grados, que sean elementos seguros ante la acumulación de agua o condensación y que controlen la inflación de gases y que las salidas de humo no influyan en los elementos exteriores.