¿Cómo Mejorar la Calificación Energética de tu Vivienda y Aumentar su Valor?

1. Introducción a la importancia de la calificación energética en viviendas

En los últimos años están siguiendo estrategias para aportar valor a sus proyectos y, por lo tanto, estas viviendas resultan más eficientes energéticamente, pero al mismo tiempo generan una imagen de marca respecto a las mismas, diferenciadoras del resto de viviendas y competencia. Dado que la rehabilitación de los edificios existentes supone una parte fundamental de las actuaciones, las acciones que se llevan a cabo en los edificios para disminuir los consumos energéticos deben ir enfocadas a potenciar el aislamiento en fachadas y cubiertas, a la renovación de las ventanas y a que la instalación de agua caliente sanitaria y de calefacción sea lo más eficiente posible. Disponer de una calificación compliant resulta más atractivo para el cliente a la hora de realizar una inversión inmobiliaria. En diversos países donde la calificación energética en viviendas es obligatoria, también existen leyes para que esta calificación energética sea visible a nivel de cada inmueble, bien sea a la hora de publicar una venta, o bien en los archivos de registros de la propiedad a la hora de formalizar una compra-venta. Se ha visto que viviendas con una mejor calificación ubicadas en una misma zona pueden tener un valor un 2-10% superior al de las viviendas de su competencia. Aunque el precio de la energía en España y en el caso europeo es medio-bajo, las viviendas con mayor eficiencia energética o menor gasto energético son más demandadas, y en el caso de compra-venta, ya que existe una correlación entre el coste económico y el también medioambiental. Las operaciones financieras europeas han seguido impulsando la mejora energética en sus viviendas y locales, otorgando un mayor importe en el préstamo o una calificación del préstamo que supone un aliciente más para no dejar escapar aquellas oportunidades cuya calificación energética sea más atractiva que otros inmuebles que compiten entre ellos.

2. Beneficios de mejorar la calificación energética

Ahorrar energía es el principal beneficio de contar con una buena calificación energética. Este ahorro es reclamado por el 90% de los hogares, ya que la factura energética que pagan es uno de los mayores gastos fijos que soportan. El 72% de los hogares está preocupado por el elevado gasto en calefacción, lo cual demuestra en los tiempos actuales el interés de los propietarios por saber el nivel de eficiencia de su vivienda. Entre tantos hogares, el cambio del sistema de gasóleo por una caldera de gas natural o un sistema de biomasa es menor. Contrariamente, es superior las veces que se ha sustituido el suelo. Esto iguala la beteda y el uso de este material permitía la elevación del suelo radiante, más cómodo desde un punto de vista higiénico, estando disponible una gama superior de textiles. Además, existe un ahorro muy importante dado por el aumento de la inercia térmica del sistema. Diversos estudios evidencian que los compradores están dispuestos a pagar un precio superior por una vivienda eficiente, ya que entienden que se va a compensar en un futuro cercano con el ahorro en la factura energética. Entre ellos podemos destacar que cada €1 que se ahorraba anualmente en la factura energética aumenta el precio de la vivienda en un rango de €16 a €25. Las ventas de viviendas que cuentan con una etiqueta de alta eficiencia son hasta un 20% superiores que las tradicionales energéticamente ineficientes.

3. Aspectos a considerar antes de iniciar el proceso de mejora

sede de la comunidad autónoma correspondiente. La visita le proporcionará información sobre los servicios y subvenciones disponibles para la rehabilitación, como el Plan Renove de Ventanas, o la línea PAH+rehabilitación de Aragón, entre otras. Si la comunidad autónoma permite realizar cálculos aproximados de la calificación energética, esta visita puede complementarse con la realización del cálculo de la calificación actual de nuestra vivienda, así como del potencial de ahorro económico y de emisiones de CO2 a la atmósfera que se obtenían una vez seguidas las recomendaciones indicadas por la correspondiente auditoría energética. Además, conocida con detalle la situación de nuestra vivienda, se podrá elegir entre las diferentes líneas de ayuda que se ofertan, según su criterio y necesidades concretas (rehabilitación de la envolvente térmica de edificios, instalación de calderas y otros sistemas de calefacción, mejora de la eficiencia energética del alumbrado exterior e interior, visita por patios de manzana para la divulgación y fomento de la rehabilitación energética y la regeneración urbana, protección frente al ruido,… Además, el imprescindible contacto personal con la autoridad competente en los diferentes ámbitos de actuación que definen el planeamiento urbano (gestión del suelo, edificación, usos del suelo y suelo no urbanizable, protección del medio ambiente urbano…) tiene además la ventaja de permitir aclarar cualquier tipo de duda singular al respecto de los criterios definidos por la autoridad correspondiente. Finalmente, es posible que la vivienda sobre la que deseamos realizar una intervención de rehabilitación consuma poca energía. Si el consumo es bajo, el gasto energético puede mitigar en parte el impacto de la inversión económica, lo que supone un menor atractivo económico para los propietarios frente a otros tipos de viviendas con mayor consumo de energía, para los cuales el impacto será mayor.

4. Mejoras en la envolvente térmica de la vivienda

Las correcciones que se pueden realizar en la envolvente térmica van dirigidas, principalmente, a solucionar problemas estructurales o constructivos que existan en las tres partes que componen la envolvente térmica de un edificio: fachadas, cubiertas, suelos, balcones y ventanas. En las fachadas, que ejercen de barrera entre el exterior y el interior del edificio, se puede actuar sobre las filtraciones de aire que se producen a través de grietas y defectos constructivos con técnicas de sellado. Al igual que en las fachadas, las cubiertas pierden una cantidad considerable de energía debido a la falta de estanqueidad de la cubierta. En estos elementos de la envolvente, la opción más eficaz para alcanzar un alto rendimiento energético es la construcción de un aislante en el lugar adecuado que, además de aislar térmicamente, evite las filtraciones procedentes del exterior.

Los suelos, balcones y ventanas, que son otros elementos de la envolvente térmica, suelen ser la parte de los edificios por la que se pierde o se gana más energía, ya que son los espacios por donde el aire caliente suele escapar o entrar del edificio en función de las condiciones climáticas. Disminuir este intercambio de aire a través de la envolvente térmica entre el interior y el exterior del edificio es de vital importancia. En fachadas, balcones y ventanas se debe actuar sobre la renovación del aire con soluciones como puertas y ventanas más estancas, fachadas ventiladas que minimicen el paso del aire y, por supuesto, propuestas de doble o triple acristalamiento en las ventanas. Gracias a la mejora de la estanqueidad de los huecos podemos tener espacios más confortables, con mayor eficiencia energética y, en definitiva, menos costes económicos. Todas estas soluciones deberían asegurar un uso eficiente de las fuentes energéticas y reducir la repercusión ambiental del edificio.

5. Optimización de sistemas de calefacción y refrigeración

Sistemas de calefacción y refrigeración más eficientes. Sustitución de calderas con más de 10 años de antigüedad por calderas de condensación y sistemas de telegestión que permiten una mayor eficiencia del sistema de calefacción y una mejora en el control de consumos para alcanzar un ahorro final del 40% en la factura y de unas 2 tCO2/año. Optimización en la configuración del sistema de climatización. Reducción de su capacidad para cubrir las cargas mínimas. Se ha alcanzado un ahorro del 36% en consumos y de 1,4 tCO2/año. Sustitución de calderas existentes con una antigüedad superior a 15 años por calderas de condensación. Sistema de control de la producción instantánea de agua caliente 24 horas al día, adecuando la potencia de las calderas a la producción demandada, lo que supone una reducción del consumo térmico de su producción del 30%. Reducción de la potencia de la instalación solar térmica y de las calderas existentes, adecuándolas a las cargas reales producidas. La gestión energética de la instalación se realiza a través de un sistema de automatismo de edificación con el que se controla en todo momento las temperaturas de la instalación y se produce la operación/desconexión de las bombas de circulación necesarias para su óptimo funcionamiento. Gracias a esta medida se logra un ahorro energético del 24% asociado a la reducción de las pérdidas de tratamiento térmico y de la mejora de rendimiento en producción instantánea de ACS.

6. Uso de energías renovables y eficiencia energética

Otra posibilidad para realizar mejoras en la calificación energética de una vivienda y aumentar su valor es apostar por la instalación y/o producción de energías renovables para autoconsumo. Un ejemplo común es la instalación de placas solares fotovoltaicas en el edificio o vivienda que proporcionan iluminación, climatización y agua caliente. Las viviendas que cuentan con este sistema están, por lo general, mejor valoradas que aquellas que no lo tienen.

Otra alternativa sería aumentar o mejorar la eficiencia energética. A grandes rasgos, se consigue disminuir el consumo energético. O bien una reducción en la demanda de energía necesaria para los sistemas que precisa la vivienda como iluminación, calefacción, agua caliente, climatización, etc., o bien por el incremento en el propio rendimiento energético. Por ello, para mejorar la calificación energética de una vivienda, deberemos fijarnos siempre en dos factores claves: las medidas pasivas (aquellas que se sitúan en el interior y de características varias) y las medidas activas (es decir, las tecnológicas). Realizando una buena elección y combinación entre estas dos tipologías a la hora de incluir las mejoras, conseguiremos que nuestra calificación energética suba notablemente. A continuación, pasamos a detallar las características de estas dos tipologías para esclarecer el proceso de subida de la calificación que puede llevar a cabo.

7. Implementación de tecnologías inteligentes y domótica

Esto se puede utilizar a modo de encuesta acotada si se trata de un estudio de mercado. Además, todas estas últimas medidas repercuten tanto en el consumo energético de la vivienda como en el efecto confort que puede proporcionar a sus propietarios, ocupantes e inquilinos, mejorando el valor de tasación de la misma. Dentro de este apartado también se deben considerar la habitual instalación de sistemas de control y regulación en la vivienda que, si bien suponen un coste elevado, su amortización es relativamente rápida, entre 3 y 10 años, ofreciendo un mayor atractivo a la vivienda y su comercialización y revalorizando la eficiencia y valoración del edificio de forma significativa, habiendo podido ser contemplado como otro tipo de instalaciones, colaborando activamente a la consecución del objetivo de sostenibilidad y cero que en último término se persigue especialmente en Europa. Los beneficios de la implementación de tecnologías en la gestión de la refrigeración e iluminación de edificios pueden resultar en el ahorro de hasta un 45% en la factura energética, y a la reducción de hasta un 30% de emisiones de CO2 en la atmósfera, esto debido al uso controlado de carga térmica, la reflexión del calor solar y la reducción de fuentes subterráneas, así como el manejo de sistemas centralizados de iluminación, que permiten hacer uso efectivo de la luz natural, monitoreo y modulación según la presencia de personas y que se sonó cuenta con sensores de incendio o emergencia. Todo esto claro sin encontrar la necesidad de intervención humana, o de alguna persona específica.

8. Incentivos y ayudas disponibles para la mejora energética de viviendas

En el siguiente apartado se han recopilado las ayudas ya en vigor o en trámite para alentar la rehabilitación energética de edificios por parte de gobiernos estatales, autonómicos, provinciales y municipales. En el mismo se incluyen, asimismo, las directrices y marcos normativos pertinentes para este objetivo.

Con el objetivo de acelerar el proceso de reducción de emisiones de CO2, reducir la dependencia energética de energías importadas, hacer frente al cambio climático y favorecer la calidad del aire, aumentando el confort y bienestar de los residentes de nuestro país, resulta necesario redoblar esfuerzos en sostenibilidad. Esto necesita el compromiso de la administración pública, las empresas, instituciones educativas, centros de I+D+i y la participación pública de los ciudadanos para comprometerse en la labor de la eficiencia energética. Existen diferentes programas que apuestan por la promoción de ahorro y eficiencia energética tanto a nivel nacional como internacional, donde los edificios industriales, terciarios y especialmente los residenciales reforman y rehabilitan las viviendas, considerándolos como el principal objetivo a atacar, ofreciendo diversos tipos de ayudas, subvenciones e incentivos económicos para hacer que los propietarios se decidan.

A lo largo de los años se ha demostrado que el resultado final de la intervención energética en un edificio no solamente mejora el confort de los usuarios, sino que el valor del mismo aumentará a lo largo de los años, cubriendo los gastos ocasionados con creces. Se ha demostrado que el pago del importe total de la inversión realizada en una vivienda para ponerla a un nivel energético superior lo pagará el propietario con creces a largo plazo, ya que mejorará incluso la clasificación energética del edificio. Por lo que se ve, hay un incentivo a la rehabilitación de estos inmuebles.

9. Evaluación de costos y retorno de inversión

La inyección de capital para mejoras mínimas en la calificación energética sería de aproximadamente 2,500 € por cada euro de mejora en el certificado energético, considerando que el usuario ahorraría anualmente aproximadamente. En el caso de que la mejora en el certificado energético la llevemos a cabo por la mejora de ventanas y el cierre de balconeras, encontraríamos un ahorro energético de hasta un 50%, generando un retorno medio anual de hasta el 50% con una inversión media en el citado elemento constructivo. En el caso de la instalación energética con bomba de calor aire-agua, la mejora respecto al recibo de gas sería de al menos un 50% de ahorro económico del recibo de este combustible respecto al recibo de gas natural, aportando un 30% de mejora respecto al consumo económico de gas natural. El retorno medio anual de la inversión en mejora energética para alumbrado será de 3.2 años. En el caso del proyecto de arquitecto, será de 79 años; luces LED con detector de presencia de 20 años; detector de presencia y luz LED con retorno de inversión a los 85 años; aire acondicionado con termostato con retorno de inversión a los 28 años; y mejora de aislamiento térmico de cubierta inclinada de 6 años. Por otra parte, en el caso de la mejora sustituyendo la sala de calderas con caldera de gas por bomba de calor geotérmica, el retorno de la inversión será de 24 años.

10. Impacto de la calificación energética en el valor de la vivienda

Además de reducir el consumo energético, los vendedores se benefician con la mejora de la calificación energética del inmueble al aumentar el valor de este. Se llegó a la conclusión de que actualmente el valor añadido de una vivienda aumenta un 30% si se cambia su certificación energética de G a A. Es más, una vivienda que es calificada con una eficiencia energética de C, D o E puede suponer un incremento del 20% sobre una vivienda que está en la categoría G y del 10% sobre la calificación en F. No obstante, si la vivienda tiene buena calificación, es posible llegar incluso a obtener un aumento de hasta el 40% sobre el precio de mercado, en el caso de que la calificación obtenida sea una A.

Otro dato relevante acerca de la importancia que tiene para el mercado la obtención de un nivel energético alto, más allá de la plusvalía por ahorro energético que pueden aportar los inmuebles con buena calificación, es el interés que tiene sobre las entidades financieras. En la situación actual en la que nos encontramos y en un mercado tan competitivo, obtener una financiación es esencial para su venta. En el supuesto de que esta venga por parte de una entidad financiera, se concederá un 0,40% mayor si se ha obtenido una calificación energética tipo A. Por tanto, en el caso de que el inmueble a financiar sea un edificio no residencial, se debe demostrar que se ha conseguido la calificación energética a través de la aplicación de las medidas de ahorro de energía.

11. Aspectos legales y normativos a tener en cuenta

Dos consideraciones importantes: las patentes de la edificación. En la edificación existen tres tipos de patente:

1. La citada en el punto 1, que analizábamos extensamente. Es muy raro que un técnico externo, necesario para definir el nivel de eficiencia, sea conocedor de su contenido y es casi imposible que el ciudadano le dedique el tiempo necesario a estudiar dicha información. 2. El propio edificio como patente de actividad que ha de otorgarse a la hora de construir una edificación, creándose una serie de responsabilidades legales para el constructor, la propiedad y los técnicos firmantes. Recientemente han aparecido en numerosos ayuntamientos ordenanzas que modifican este acto; dichas ordenanzas le dan al ayuntamiento la potestad de revisar la calidad energética sin necesidad de visitar la edificación. Entiéndase que el ayuntamiento verifica los proyectos y otros datos aportados a posteriori para emitir el certificado si detectara en esos datos algún indicio de falsedad. Esta declaración la reflejan explícitamente en la certificación. 3. Finalmente, una categorización de edificaciones para poner en marcha el tema de planes de fomento de renovación urbana. Aquí el ayuntamiento o entidad promoverá realizar un proyecto de lo que denomina fichas urbanísticas que agrupan a diferentes actividades. Es muy parecido al trámite como en el caso anterior, pero a una escala mayor, ya que se refiere a ámbitos del municipio, no a las edificaciones en particular. Seguro que a más de uno le sorprenderá que es obligatorio presentar dicho certificado para poder pedir la licencia de obras y que normalmente están los edificios muy mal representados.

12. Estudios de caso y ejemplos prácticos

El estudio de caso presentado muestra cómo se ha abordado la problemática del comportamiento energético de edificios existentes para modificar su calificación y, por ende, su valor inmobiliario, usando herramientas enfocadas hacia la baja inversión. Esta es una pre-muestra del comportamiento de la oferta de impuestos cuyo control sigue considerando el mercado que el sistema mostrará en condiciones tales que mejorará siempre el valor de la vivienda. Al utilizar la herramienta de calificación energética, se realiza un período de 1 mes posterior a la baja de la c.v., conllevando a la postura de +3.85% por mes a favor de la inmobiliaria del mercado que minimiza el profesional de la implantación. Por lo tanto, de la utilización de esta herramienta de recopilar variaciones de calificaciones diferentes a partir de la misma eficiencia energética que tenía la c.v. Proponemos una subida de +50% del precio de licitación de la oferta en el c.v. Interesa seleccionando el listado durante el mes siguiente, cuya verificación esperada por el profesional ofrecía +515%. Por consiguiente, la interesante cifra, por un lado, parece demostrar la realidad que se esconde detrás del mercado de la vivienda de segunda mano y, por otro lado, la existente importante margen del mercado llano pero ineficiente que, al diseñar este mercado pretendido, podría mejorar su eficacia si la herramienta de ratificación era mayor. La mejora de la calificación energética de un inmueble o edificio consiste en aplicar medidas de ahorro y eficiencia energética, que supongan un ahorro de consumo e influencien una calificación mejor para ese inmueble según la evaluación energética de edificios.

13. Conclusiones y recomendaciones

La aplicación de estas empresas, por consiguiente, puede permitir la realización de una inversión de forma sencilla y rápida, privando a los futuros usuarios del pleno conocimiento sobre las características y calidad del servicio energético. Puede y debe considerarse, sin embargo, como un primer paso que permite atraer el interés de los usuarios, logrando una reducción gradual del consumo energético en las viviendas. Un segundo paso, ateniéndose a lo expuesto por el punto anterior, consistiría en desarrollar proyectos e intervenciones de mayor calado que conlleven una mejora sustancial del acondicionamiento térmico del edificio mediante reformas más profundas.

El cálculo de la demanda y la calificación de los edificios a través del procedimiento da lugar a resultados más fiables y ajustados a la realidad. Para poder aplicar estas estrategias, sin embargo, es necesaria una evaluación previa de los edificios mediante certificados energéticos que constituyan la base para programar y priorizar las inversiones, pudiendo en este caso repercutir las mejoras nuevamente sobre el valor de los inmuebles. La consideración del equipamiento doméstico y la decoración de los espacios de las viviendas completan la metodología, generando un modelo de alta resolución capaz de brindar una visión precisa del consumo energético y, en última instancia, las percepciones del usuario. El mercado inmobiliario español, cambiante y dinámico, lleva unos años notando cómo el consumo energético y el valor de los inmuebles están interrelacionados. Este paso obedece a las exigencias para paliar la actual situación de despilfarro momentáneo de la energía, aunque a medio y largo plazo se espera que el ahorro introduzca modificaciones en las costumbres y rutinas adquiridas por una población adicta a una demanda superlativa.