La Relación Entre el Certificado Energético y la Hipoteca: Lo que los Bancos No Te Cuentan

Ya son más de 770,000 certificados energéticos recabados. Pero, ¿cómo ha influido la exigencia del certificado instituida por Europa a las personas consumidoras de vivienda? Las reacciones son diferentes dependiendo de cada una de las partes del mercado inmobiliario. ¿Cómo ha afectado a la compraventa y al mercado del alquiler? Las entidades bancarias siempre han jugado un papel importante a la hora de garantizar la seguridad de las operaciones y los riesgos de los préstamos concedidos a las personas consumidoras de vivienda. ¿Qué papel juega el certificado energético a la hora de solicitar un préstamo hipotecario? El otorgamiento de un préstamo hipotecario obliga a suscribir un seguro contra incendios con la misma entidad que concede la hipoteca. Pero ahora, algunas aseguradoras piden una garantía adicional: la certificación energética. En el consumo energético tenemos dos elementos que caracterizan cuánto estamos gastando y cómo lo gastamos. Las entidades internacionales que establecen los criterios de concesión de créditos y calificación de riesgo, al otorgar valores intangibles a parámetros medibles, establecen unos indicadores que describen y se anticipan a la evolución del consumo energético por parte del inmueble, por más que no sea predecible a largo plazo.

Las entidades financieras, conformando sus propios elementos dentro del amplio enmallado del mercado energético, establecen los términos y condiciones más eficientes, como sus valores comparativos para cada uno de los productos que incluyen o utilizan energía. Contribuyendo a mencionar el grado en que se consigue la homogeneidad; conocer el modo en que se relacionan los distintos agentes del mercado energético; y evaluar si es necesario intervenir para que se corrijan las posibles anomalías en su funcionamiento, el Banco de España en su misión y el Banco Central Europeo en el ámbito de sus competencias en materia de política monetaria, contribuyen en línea con la máxima transparencia y desarrollo de sus labores de supervisión financiera.

1. Contexto y justificación del estudio

La entrada en vigor del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril ha levantado bastante polvareda desde dos puntos de vista claramente diferenciados: a) Aquel destinado a regular qué tipo de calificación se otorga, cómo se notifica a la Administración, quién debe emitirlo, cómo se establecen los precios y demás información formal que debe o puede incluirse en la calificación. b) Si realmente servirá para disuadir a los potenciales consumidores de la intención de comprar o arrendar un inmueble con una calificación energética deficiente, lo que lógicamente se ha traducido en un intento de argumentación para otorgar una u otra calificación bajo los dos baremos que se presentan. Y es desde estas dos perspectivas, caso aislado del real decreto que las respalda, que la entidad promotora que lo impulsa no ha dejado de manifestar la intención de otorgarlas a todos o al mayor número posible de los propios que venden, convirtiéndose demasiado claramente en una mera herramienta de marketing inmobiliario para los agentes inmobiliarios que lo intentan publicitar. Tal parece que estas calificaciones poseen hasta tal número de atributos positivos que bien valdrían para justificar por qué un propietario de un inmueble calificaría su bien: más los de mayor calificación y quienes, suponemos, más entienden de las materias de las que se compone, es muy probable que nunca decidan venderlo o arrendarlo. Resta el postor corriente, la mayoría de las veces, con lógicos conocimientos de la realidad que poseen aquellos con los bienes de los que usualmente dispone alguien: de la mejor manera que sabe hacerlo. Siempre y en general, desde un prisma claramente comercial.

1.1. Objetivos de la investigación

Así, se ha planteado la hipótesis de que en el ámbito de los préstamos hipotecarios, tanto en España como en el resto de países en los que se exige el certificado energético para poner a la venta o arrendar un edificio o vivienda, existe una relación intrínseca entre la asignación del crédito y la etiqueta de eficiencia energética del edificio, tanto en el momento de la concesión como en la fijación del diferencial de la hipoteca. El presente trabajo lleva a cabo una investigación sobre este tema, proponiéndose, como hipótesis general, que la presencia de esta información en los préstamos hipotecarios condiciona la asignación del mismo. En concordancia con el objetivo general de esta investigación, el análisis completo de estos factores se desglosará en los diferentes capítulos del trabajo, donde además de comprobar la incidencia de la calificación energética del edificio en los tipos de hipoteca de diferentes ofertas de crédito, se analizará si la financiación condiciona la decisión de venta o alquiler de la vivienda. Además, se llevará a cabo un análisis comparativo entre los diferentes préstamos concedidos a nivel territorial, para la totalidad de municipios de España, y en donde se evaluará la correlación existente entre la asignación del crédito y la presencia de la etiqueta que evalúa la eficiencia energética. Como subobjetivos de esta investigación, el estudio del diferencial de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios es una cuestión básica para conocer el impacto de la eficiencia energética del edificio, con el consecuente ahorro en consumo de energía y emisiones de CO2, en la asignación de la financiación. Aunque ya existen algunas investigaciones que estudian la asociación de esta prima de riesgo relativa al financiamiento, este trabajo pretende ahondar en el análisis del diferencial, así como en el comportamiento de las hipotecas verdes, relativamente novedosas.

2. Marco teórico

La Directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios, en su Anexo I, Capítulo I, avisa que la estructura de los plazos o las instituciones financieras influyen o pueden influir en el comportamiento energético del comprador, antepone a la fecha establecida la voluntariedad de los programas de formación o certificación de los profesionales inmobiliarios y prohíbe la transmisión del inmueble por no tener el certificado energético. Esta Directiva es la que se ha traspuesto en España con el Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios: obliga al vendedor o arrendador, al inmobiliario, así como al arrendador o a la entidad financiera a suministrar el certificado a la parte o partes que formalicen el contrato de compraventa o de arrendamiento con el posible comprador o arrendatario. Seguimos sin tener ningún tipo de restricción de venta o arrendamiento de inmuebles sin que se halle registrado el certificado energético en el Registro autonómico competente.

Respecto a la normativa también podemos extraer algunas sentencias de gran importancia que crean un interesante punto de vista ya que nos dan un criterio judicial sobre la cuestión de la hipoteca. La Audiencia Provincial ha utilizado su doctrina en distintas ocasiones, pero en nuestros supuestos nos fijamos en su Sentencia en la que confirma íntegramente la Sentencia que dispone que no se ha probado la entrega efectiva del certificado energético, en la que se obliga al demandado a pagar al actor la diferencia entre la tasación hipotecaria y el valor de la venta, además de los intereses y costas del juicio, por el inmueble adquirido en subasta y que ha proporcionado el certificado de eficiencia energética. Aquí se entiende que la hipoteca no se hubiera concedido sin el certificado energético, ya que sería el banco el que comandara el costo del certificado pasándoselo al propio comprador en la futura tasación.

2.1. Concepto de certificado energético

Se suele confundir el certificado energético con la huella de carbono o suponer que con el certificado es suficiente y se evitarán nuevas actuaciones en el caso de que el edificio, en todo caso, incumpla los parámetros que marca la regulación, o que es una regulación especial para unos edificios y no para otros, como ocurre con las ITE o con la certificación energética de edificios existentes, que son obligatorios para edificios de gran superficie. El certificado de eficiencia energética se trata de un documento que recoge datos de energías consumidas en determinadas condiciones de uso, por lo que no sirve a la hora de compensar el CO2 que se ha generado por la construcción de un edificio, pues igualmente los parámetros de cálculo incluyen todos los factores en energía primaria necesarios para el mantenimiento y uso de una edificación.

Es un certificado exclusivo para edificios, no para viviendas, por lo que no son necesarios varios certificados para un mismo edificio, aunque sí que lo será en el caso de existir locales comerciales en la misma finca, además de conjuntos de edificios. Dependiendo de la propiedad del usuario privado o público del edificio, así como del tipo de edificio, pudiendo ser un edificio existente, una promoción o dependiendo de su uso. Como ejemplo, los edificios existentes de uso vivienda se consideran todos aquellos acabados de construir antes de una fecha específica o aquellos que hayan ocupado sin cambios relevantes respecto del proyecto de ejecución. Alrededor de 1.5 millones de viviendas españolas ya cuentan con este certificado, pero muchos usuarios no son conscientes de que cumplir sus condiciones mínimas de calificación energética es una de las condiciones que exigen las entidades financieras a sus prestatarios para acceder a sus préstamos hipotecarios bonificados para actuaciones sobre viviendas, edificación residencial y edificios existentes de uso terciario.

2.2. Importancia del certificado energético en el sector inmobiliario

El resultado ideal de cualquier visita a una vivienda en venta es que el comprador potencial salga enamorado de la propiedad y dispuesto a pagar el precio que pide el vendedor. Pero evidentemente, no siempre esto sucede. Mientras el cliente esté ojeando la propiedad, puede simplemente estar viendo cómo es, pero si está interesado en algo más que ver una casa, si está valorando algo tan importante como es la compra de una vivienda, apreciará en ella o no. Esto dependerá de cada agente inmobiliario, pero sinceramente, si está interesado en comprar una vivienda, no se va a limitar a ojearla, así que, por tanto, apreciará las mejoras que la vivienda tenga. Mejoras que, para publicitarlas o incrementar su precio, se deben poder demostrar documentalmente. Si la vivienda tiene mejoras como ampliaciones, cerramientos, mejoras en sus instalaciones con trabajo detrás, altillos, etc.

Entonces, si no tiene mejoras, ¿cómo puedo hacer que sea más interesante, atractiva y comprometida para el comprador? ¿Incluso motivando la subida de precio? Pues con el certificado energético. Un certificado energético que “certifica” y pone en diapositiva cuantitativa cuánto me cuesta el gasto energético de vivir allí, qué consumo tiene la vivienda, si es un consumo bajo o alto. Cabe destacar que es indispensable y obligatorio para vender o alquilar una vivienda, bien por parte de los propietarios o bien por intermediación ajena, así como para promocionar a través de cualquier medio.

2.3. Impacto del certificado energético en la eficiencia energética de los edificios

Esta sección analiza el impacto real de la certificación energética en el parque edificado, así como algunas de las deficiencias que se observan en nuestra normativa. Como ya se comentó en anteriores apartados, el RD 235/2013 fue profundamente criticado por timples y comunidades, así como a nivel estatal, de tal modo que la implementación de la directiva tenía que pasar la evaluación de los diferentes países firmantes. En este sentido, se revelaba que la certificación energética implementada no desencadenó el impulso a la implantación de medidas de eficiencia energética en el parque edificado como se esperaba. De la misma forma, e independientemente de las características de las diferentes normativas, se demuestra que la calidad III de las certificaciones energéticas es bastante alta en todos los sistemas, ya que incluso en los peores, se mantiene alrededor del 70% de precisión en la clasificación de los edificios.

Por otro lado, la inspección técnica de edificios se plantea como una herramienta de seguimiento que, de no plantearse así, quedará vulnerada al romper la frontera de los 5 años inicialmente pretendidos para este seguimiento, lo que hace que el presente instrumento decaiga en su labor de control una vez pasados esos años. Del mismo modo, cabe mencionar que en el ámbito de las transacciones, la falta de presentación del certificado a la hora de elevar la escritura o no hacerlo ante notario no ha sido sancionable por esta vía. Al analizar el impacto de la certificación energética en función de la calidad de la vivienda, se concluye que la expectativa sobre el aumento del valor con nota A (no necesariamente el mejor valor energético) no se ve cumplida, destacando como peor nota (F) lo que más influye en la reducción del precio de venta, no pareciendo que una calificación notablemente superior compense económicamente.

3. Metodología de investigación

Analíticamente se han considerado los aspectos siguientes:

- Préstamos hipotecarios para la adquisición de viviendas en propiedad - Comprar un piso para uso residencial - Entidades crediticias directas - Hipotecas para primera vivienda o vivienda habitual - Relación existente entre la obtención de la certificación energética del inmueble y la posterior concesión de la hipoteca.

Se ha destinado a la recopilación de datos un periodo máximo de 5 años desde la realización de la certificación energética del inmueble.

Con carácter operativo se han seleccionado los siguientes segmentos:

- Carácter territorial: investigación realizada en la CCAA de la Comunidad Valenciana y C.A. Región de Murcia. - Con carácter empírico se ha trabajado con tres grupos de muestras hipotecarias procedentes en su mayor parte de los estudios obtenidos en los siguientes apartados: a través de la plataforma, conformada por 450 hipotecas gestionadas que aportan a la investigación datos concretos respecto de las entidades, tasaciones y certificados energéticos solicitados a los clientes para formalizar el préstamo hipotecario. Mediante un estudio cualitativo sobre el proceso de certificación energética en diferentes empresas o profesionales del sector con la intención de comprobar los criterios con que los técnicos justifican la necesidad de la certificación y así comprobar la labor persuasiva de la acreditación sobre las entidades crediticias. A través del programa inmobiliario, como fuente o banco de datos del mercado inmobiliario de las CCAA de la Comunidad Valenciana y Región de Murcia, con el objeto de seleccionar las hipotecas concedidas a los compradores de viviendas, agregando datos sobre tasaciones con y sin certificado energético.

3.1. Diseño del estudio

Se ha investigado la oferta hipotecaria de los 13 bancos que en 2013 concedieron el 92% de los préstamos hipotecarios. Para ello, se ha analizado, por una parte, la publicidad que los bancos realizan a través de sus páginas y, por otra, la documentación que entregan los cinco bancos con los que se han simulado las condiciones de la oferta hipotecaria en una oficina. La información analizada se ha recopilado entre septiembre de 2017 y abril de 2018. Así, para recabar la información que los bancos muestran en sus portales se han analizado los préstamos hipotecarios de las 13 entidades financieras a lo largo del período señalado. La información obtenida sobre los préstamos hipotecarios que se ofrecen en los portales comerciales online de los bancos se ha analizado teniendo en cuenta la información que el banco publica a través de su página y los anexos a dichas ofertas.

Por otro lado, además, para obtener información confidencial y privada no disponible a través de productos estándar ofertados por las entidades, obtuvimos datos de cinco entidades con oficinas en el punto de venta. Estos criterios se seleccionaron para representar el mercado crediticio y variar aspectos tales como el tamaño de las oficinas, la localización, el modelo de negocio y la estructura del personal. Elegimos entidades con un enfoque diferente a los posibles clientes de las oficinas o con un enfoque débil en la red directa. De acuerdo a la ley, los nombres de los bancos se mantendrán anónimos.

3.2. Muestra y técnicas de recolección de datos

A continuación se mostrará la población otorgada para el estudio, estimando el tamaño muestral, así como el método empleado para llevarlo a cabo.

3.2.1. Tamaño muestral Para el correcto establecimiento del tamaño muestral, se obtuvo la fórmula de cálculo en la que intervienen los valores del nivel de confianza del 95% y el margen de error del 3%, obteniendo así el tamaño muestral de n = 1067 unidades para una población superior a 100,000, por lo que cualquier tamaño muestral obtenido a partir de la realización de la técnica de muestreo resultará válido. Lo segundo que se tendrá en cuenta, una vez obtenido el tamaño muestral, es la cantidad de unidades necesarias para representar a los individuos del universo. Este valor es el denominado error muestral, que se calcula mediante la fórmula del error neto siendo E.N. = √n (en nuestro caso E.N. = √1067 = 32.65). Una vez conocidos los valores numéricos, la población y los parámetros, el tercer paso es la definición del marco de muestreo. La correcta elección y justificación es fundamental, ya que de esta resultará la obtención de los sujetos representativos del universo. En este caso, el marco de muestreo ha sido el registro de tasaciones, advirtiendo que solo se contabilizó una por localización, finalizando el mismo con un total de 44,319 tasaciones en 5 años, del cual quedaron como resultado prácticamente el 100% de las tasaciones, descartando únicamente las nulas y los reportes sin un mínimo de información.

4. Certificado energético y su relación con la hipoteca

En el informe que aporta un certificado de eficiencia energética se incluyen recomendaciones de mejora cuyo importe estimado es prácticamente despreciable en relación a los importes de las hipotecas. Es decir, cuando se pide una hipoteca para comprar una casa, ya sea de obra nueva o de segunda mano, el banco tiene en cuenta los gastos de compra-venta, las garantías que el futuro hipotecado pueda aportar y que se cumpla un ratio que curse a su favor. Normalmente, este ratio es la cuota de la hipoteca sobre rentas, sin olvidar la valoración del inmueble. He hablado con varias entidades sobre este tema y todas coinciden en que el informe del certificado de eficiencia energética irá a la memoria de compra sobre la vivienda. Por tanto, si este valor es positivo y se cumplen el resto de requisitos, el hecho de que el inmueble esté mejor valorado permitirá aceptar una hipoteca en condiciones más favorables.

A priori, si la mayoría de certificados energéticos cuentan con recomendaciones de mejora y si estas mejoras contribuyen a incrementar la eficiencia energética, también contribuirán a incrementar el valor de mercado del inmueble, ya que se trata de un parámetro más a tener en cuenta en el valor de mercado. Esto sería muy atractivo a la hora de vender o de alquilar, pero ¿también a la hora de conceder la hipoteca? Los principales activos de las entidades financieras son sus inmuebles y no van a disfrutar de un informe energético, ya que no les interesa afrontar ese costo directo. Tienen sus propios técnicos tasadores, que en función de materiales, acabados y superficies externas, calculan la demanda energética del edificio para tasar. Serían valores cuantitativos aportados por la tasación con el resto de datos, lo que aportaría en calidad.

4.1. Requisitos legales

cuya titularidad o responsabilidad recaiga en el vendedor o arrendador, según proceda, excepto los señalados en los puntos anteriores, deberá poner a disposición del adquirente o arrendatario, según proceda, el certificado de eficiencia energética, así como la etiqueta de eficiencia energética o mediante cualquier otro medio fomentando su accesibilidad y visibilidad. A estos efectos, establece en su artículo 5.2 que las inscripciones del Certificado de Eficiencia Energética o las declaraciones responsables que establece el presente Procedimiento, serán accesibles desde la aplicación informática de apoyo a los trabajos de evaluación energética a la que se refiere el apartado 1 del artículo 9. Esta aplicación informática deberá poder ser accesible a través de la correspondiente sede electrónica que garantice las condiciones de autenticidad, integridad, confidencialidad, seguridad y conservación de los datos y calidad equivalentes a las dispuestas para el tráfico entre las administraciones públicas. Por tanto, una vez superado el periodo de 14 días naturales desde la suscripción del contrato, el banco, o quien le represente, deberá facilitar el certificado de eficiencia energética al comprador.

1) Certificar el cumplimiento de las exigencias establecidas relativas a la certificación de eficiencia energética de los inmuebles objeto del contrato de préstamo o crédito garantizado con hipoteca; este documento acreditará el grado de eficiencia energética obtenido (a través de la calificación energética) y la obligación legal que se haya fijado en relación con la obtención de la certificación de eficiencia energética del inmueble (en caso de ser obligatoria). En caso de inmuebles en construcción que cuenten con proyecto de obra visado podría aportarse el distintivo.

2) Asumir, en su caso, la difusión a través de las sedes electrónicas correspondientes en el ámbito cuya titularidad o responsabilidad recaiga en el banco, de la información sobre la eficiencia energética del inmueble en venta; esta información se reflejará públicamente con el documento correspondiente de la sección B) del epígrafe 4 y debidamente firmada como responsabilidad del banco.

4.2. Beneficios para el propietario

A la hora de alquilar o vender la vivienda. Para que una vivienda pueda ser alquilada o vendida, entre los requisitos que debe presentar se encuentra el de disponer del Certificado Energético o de Eficiencia Energética. Al poseerlo, permitirá una ventaja frente al resto, ya que te presentas no como propietario/a de una vivienda urbana que no cumple la normativa. ¿Te imaginas qué pasaría si te vas a mirar un coche y te presentan uno sin papeles que justifiquen que todo el proceso es legal hasta la fecha? Harías la lectura de: “algo habrá escondido” o “algo raro tiene”. Entonces el Certificado te brinda credibilidad ante el resto para que nadie piense que has tenido intenciones fraudulentas o teman consecuencias.

Para la posible compraventa. Existe la posibilidad de colocar una etiqueta energética en el edificio, en este caso solo para los edificios de nueva construcción, y categorizar el mercado existente de una manera muy sencilla. Se exigirá consentimiento informado y asesoramiento para optar por una determinada estrategia y para que el/la comprador/a sea conocedor y así saber qué contrato está realizando. El objetivo es que el Certificado de Eficiencia Energética aporte información sobre el consumo y prestaciones energéticas del edificio que ya existen y estén accesibles para que pueda tenerse en cuenta en el momento de transmitir o alquilar el edificio o bien una unidad independiente del mismo. A día de hoy, no puedo decir más que el resultado en las hipotecas recientes o actuales no parece tener peso el resultado del certificado, sino que solo se evalúan las capacidades económicas de los solicitantes.

5. Perspectiva de los bancos

En segundo lugar, entraremos en valorar la relación de los préstamos y los certificados energéticos. En Europa, los edificios consumen el 40% de la energía total generada en el continente. Es fácil entender la orientación de la Unión Europea en poner al edificio como protagonista y a todas aquellas prácticas y certificaciones que le den ambiente, desde la obtención de los materiales de construcción hasta el residuo de la fase de demolición a 0. Desde el 1 de enero de 2009 se ha exigido que en el proceso de compra-venta, sobre todo para poder acogerse a desgravaciones fiscales, se hagan públicas las características energéticas del edificio, en la Ficha Técnica del Edificio, con la calificación energética. Los edificios de viviendas o locales nuevos en venta o alquiler deberán disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética a partir de 600 metros cuadrados. La etiqueta de eficiencia energética deberá ser incluida en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio.

A día de hoy, en nuestras consultas diarias hemos podido constatar que los bancos no suelen aceptar como causa de novación regulatoria en el préstamo hipotecario el hecho de que el edificio no alcance determinada calificación energética. Este aspecto no suele ser considerado en la originación del crédito para calificar la solvencia de la garantía. No obstante, estaremos atentos a la realidad que va modelándose. Nos fijamos en la política crediticia de créditos a este respecto y hemos encontrado consideraciones específicas, cuyos informes de crédito para actividades crediticias detallan la fase de la vida del inmueble que se va a financiar, siendo una consideración entre otras, la calificación energética.

5.1. Políticas y prácticas actuales

Según la Plataforma de Edificación Passivhaus, integrada por diferentes asociaciones profesionales del sector de la edificación, tanto privadas como públicas, entre las que se incluyen especialmente los colegios profesionales como los agentes jurídicos del sector, el contenido crediticio a la hora de proporcionar financiación está subordinado a la normativa crediticia europea que es, a grandes rasgos, bastante permisiva, siempre que se cumplan una serie de criterios. La realidad nos indica que la mayoría de los bancos con actividad en nuestro país están adaptando progresivamente su oferta crediticia a un escenario de actitud negativa hacia los productos e inmuebles energéticamente ineficientes. Sin embargo, según la construcción tipológica del crédito con garantía inmobiliaria o de hipoteca, la normativa sobre certificación de eficiencia energética refleja exclusivamente un indicador de carácter informativo que podrá relacionarse con el valor potencial de ingreso u otros criterios de análisis de la capacidad del inmueble para atender sus compromisos financieros, y que, de hecho, se están utilizando por las entidades financieras en la toma de sus decisiones, pero que no están aún entre los propios indicadores del valor que el crédito pueda asumir sin poner en peligro su devolución.

El alto nivel de eficiencia energética de un inmueble mejora su calidad en el crédito hipotecario, ya que se le percibe como un inmueble de mayor calidad y de menor riesgo crediticio. Mejora del nivel de endeudamiento del comprador o cliente interno en el crédito hipotecario, ya que el menor coste energético del inmueble permite que parte de la carga de las cuotas de amortización pueda ser superado con los ahorros energéticos que genera la propia eficiencia del inmueble. Como conclusión, se puede decir que el certificado de eficiencia energética es un factor relevante para las entidades financieras a la hora de proporcionar financiación, ya que permite a las entidades realizar nuevas tasaciones del inmueble e informar a los compradores o clientes internos sobre la posible subvención. Este elemento de eficiencia energética fomenta la competencia entre entidades, ya que cada vez más las entidades están incorporando en su relación políticas que manejan este contenido en condiciones muy ventajosas para sus clientes.

5.2. Riesgos percibidos por los bancos

Estos elementos o prácticas representan para las entidades crediticias riesgos o cargas asociadas a la concesión de hipotecas, que son muy representativos, si bien no necesariamente eliminan el préstamo o lo encarecen o condicionan con una serie de condiciones y garantías. Aunque las principales cargas o riesgos se asocian al inmueble (características, situación, rentabilidad esperada o potencial, etc.), el darle un valor es la cuestión básica de muchas posibles contingencias que pueden alterar las relaciones previamente establecidas, el saldo crediticio pendiente y, por todo ello, la posible ejecución del inmueble para recuperar los montos que se prestó. Una vez aceptado un valor del inmueble y establecidas las condiciones del préstamo, el acreditado suele tener diversas formas de satisfacer o asumir su obligación crediticia, como son la reducción del principal pendiente o entrega del importe correspondiente para la devolución total de aquél; sujeto a una forma de devolución, normalmente cuanto más corto es el tiempo, menor es el riesgo de incumplimiento, o a una combinación de ambas. Si bien hasta la crisis financiera resultaba casi exótico el planteamiento de una ejecución de la garantía, con las expectativas alcistas, el valor normalmente del inmueble era fruto de esas expectativas y tras la crisis las pérdidas, cuando existen, son determinantes para las actuaciones de las entidades. En definitiva, ofrecer un crédito hipotecario conlleva ofrecerlo a un destinatario que responde, también, de su obligación, cuya causa o condición de obtención de la financiación está, entre otros, en los riesgos asociados al propio inmueble, incluyendo su valor. Es por ello que las entidades se interesan en volver a comprar su inmueble a la ejecución hipotecaria con precios más bajos a su precio de compra habituales hasta ahora.

6. Factores que influyen en la aceptación de la hipoteca

• Plan de viabilidad de tesorería temporal. • Relación cuantía préstamo/tasación. • Fachada/Cubierta como elemento a mejorar. • Exposición al ruido y/o temperatura como mejorables. • Obsolescencia del sistema de generación de calor/agua caliente como mejorable. • El año de construcción del edificio que alberga el local son factores significativamente influyentes sobre la concesión de la hipoteca. • El coste del hogar respecto a los ingresos de la familia ha pasado a estar por debajo del umbral aceptable del análisis económico de los bancos. • Si la estrategia financiera del cliente lleva asociada el alquiler de la propiedad hasta encontrar inquilino para asegurar los ingresos, la hipoteca no se ve afectada. El hecho de tener ya un contrato redactado incluso ayuda a disminuir el nivel de riesgo. • El objeto de la hipoteca, si recae sobre una sola unidad, las entidades no conceden la hipoteca si el inmueble no dispone en planta de su principal puerta de acceso y/o requisitos mínimos para su utilización. Puede ser superior si no se completa la amortización del local donde el cliente elabora el proyecto, ya que en el análisis de viabilidad se prevé dicho desembolso anteriormente con financiación especializada.

6.1. Relación entre el certificado energético y la tasación del inmueble

Es más, poca gente sabe que el certificado energético del inmueble puede influir también en la tasación del inmueble, o como mínimo, en la percepción final del banco al respecto del inmueble. Por tanto, el resultado de este certificado puede ser determinante a la hora de que nos concedan una determinada hipoteca sobre un inmueble. El cómo afecta la calificación energética del inmueble a la hora de la tasación podrá depender del criterio de cada tasador a la hora de valorar eso mismo. La normativa o criterio de valoración de cada entidad o empresa tasadora puede variar, aunque lo que está claro es que una mayor calificación energética disminuirá el riesgo del inmueble que se hipoteca y, por tanto, permitirá a la entidad bancaria ofrecer un menor tipo de interés. Por tanto, es importante realizar comparativas de calificación energética de inmuebles hipotecados para recalificar según las características del certificado energético más óptimo. Además, si nuestro inmueble ya está calificado energéticamente con un certificado de eficiencia energética vigente, para modificarlo o actualizarlo deberemos realizar la instrucción del procedimiento en la Comunidad Autónoma donde nos encontremos, con un mínimo de 100 días de antelación a la firma de escrituras.

6.2. Incentivos fiscales

Certificados energéticos con calificaciones A, B y C. Algunas entidades financieras otorgan una rebaja del 0.25% por emisiones de calificación energética A, del 0.15% por emisiones de calificación energética B y del 0.10% por emisiones de calificación energética C. El criterio para la concesión de bonificaciones y su cuantía puede variar según la entidad financiera. Se fijan en diversos factores como la calidad del activo o la calidad del cliente. Sin embargo, algunos optan por conceder una rebaja genérica del 0.25% independientemente del riesgo de la operación o del nivel de vinculación.

Incluso, la Comunidad Autónoma de Aragón aprobó el Fondo de Bonificaciones de Intereses de los Préstamos destinados a financiar obras de rehabilitación energética en edificios existentes que tiene por objeto articular la concesión de bonificaciones a los intereses de los préstamos debido a las inversiones para adaptarlos a las condiciones exigidas de eficiencia energética, así como para la disminución de la cantidad de energía consumida procedente de fuentes convencionales en sus comunidades energéticas. La concesión de bonificaciones, en forma de subvención, a propietarios particulares, inversores, así como a comunidades de propietarios o a agrupaciones de comunidades de propietarios, se realizará conjuntamente con algún programa de infraestructura verde de restauración ecológica que sea objeto de ayuda. El importe y porcentaje de bonificación a ayuntamientos, entidades locales, mancomunidades u otras entidades titulares podrá llegar hasta el 100% del importe del préstamo.

7. Estudio de casos

Caso y el segundo, una vivienda situada en una población. El tercero responde a una vivienda ubicada en una población satélite de Barcelona y el cuarto caso es un inmueble situado en el centro de Valencia. Los dos últimos son establecimientos situados en el centro de Alboraya. Abordaré los costes de la auditoría energética y el certificado energético o ficha energética de edificios en la medida de los conocimientos que poseo. La respuesta vendrá condicionada por la tipología del inmueble, por lo que desearía conectar mis conclusiones con el método científico y en ningún caso pretender infectar la intención de las autoridades con ellas. Caso 1.

Rehabilitación de un bar de titularidad municipal situado en el centro de una población. Pretendiendo realizar la hipoteca para ejecutar las obras, el máximo de financiación suele rondar el 70% del menor valor a decisión del banco entre tasación y el precio consensuado entre las partes. La tasación la fija la agencia tributaria y no suele superar de 100 a 1000 €. ¿La auditoría energética y el certificado energético lo aumentarían sin elevar el coste de manera significativa? ¿Interesará al banco conocer el coste energético operativo del nuevo establecimiento (consumos, demandas, tarifa y proveedor eléctrico)? Desde mi punto de vista personal, el precio estimado no superaría los citados 1000 € por cada auditoría y quedaría fijado en el mercado en un importe idéntico a la inscripción del mismo, dadas las características de la CCAA de Catalunya.

7.1. Análisis de hipotecas con y sin certificado energético

Precisamente de una hipoteca verde, de la cual te acabarás dando cuenta de que no existe ninguna entidad que ofrezca una hipoteca verde. Para darte una idea de cómo afecta el certificado energético a la hipoteca, échale un ojo a estos cuadros que comparan los diferentes "intereses" que tendrás que pagar a lo largo de la vida de tu hipoteca si dispones o no de un certificado energético de tu vivienda. Estos datos son ficticios y solo se muestran con afán ilustrativo. La auténtica diferencia dependerá de cada caso concreto. ¿Por qué es un engaño? Fíjate en los dos cuadros de arriba: la principal diferencia es que, a igualdad de intereses anuales, la mensualidad a pagar de la persona con el certificado energético es mucho menor en los primeros años, cuando lo necesitas para llegar a fin de mes, puesto que es la época en la que más te cuesta pagar el piso porque también tienes que pagar la compra de mobiliario y enseres, y los posibles arreglos que encontrarás al mudarte. Ahora, compara los cuadros de debajo del todo: fíjate en que la cantidad "abonada al banco" en estos primeros 5 años, a igualdad de interés, es la misma, que en el caso del que no dispone del certificado. ¿Y qué significa esto? Pues que para el banco te compensa pagar el arreglo de la casa para hacerla más eficiente y pagar de hecho un 13,64% de interés porque saben que vas a pagar más de 10.000€ más en el equipo de aire acondicionado de lo que se le necesita, o del desconectar y volver a conectar tus electrodomésticos.

8. Discusión de resultados

En principio, puede encontrarse que la compra de viviendas más eficientes estaría más influenciada por la preocupación que por la concienciación. De acuerdo con los resultados mostrados y habida cuenta de la fuerte relación existente entre la riqueza y el gasto en bienestar, se podría considerar que el hecho de que los compradores no castiguen a las viviendas no etiquetadas y vendan su valor por encima del de las etiquetadas es favorable. Sin embargo, consideramos que no es óptimo para ellos, ya que, con independencia de la dación en pago, nuestros resultados parecen indicar que las entidades demandantes valoran y promocionan las viviendas eficientes, y lo hacen en mayor medida del valor observado por el mercado. Por tanto, si el precio de las etiquetadas es inferior, su compra debería ser superior y, si la mayoría de los compradores lo considerara, el valor de estas se igualaría y las ganancias que obtienen las entidades aumentarían.

Por otra parte, a la vista de los resultados aritméticos, a iguales condiciones, siempre será mejor adquirir una vivienda eficiente que no etiquetada (eso suponiendo que el inversor valore la eficiencia por encima del precio de dicha vivienda). Con lo que, atendiendo a los intereses e inversión de los demandantes, es de esperar que las entidades demandantes promocionen y valoren dichas viviendas. Por tanto, a fin de obtener una mayor diferenciación, de acuerdo con las estrategias óptimas a seguir por las entidades relacionadas con los derechos de consumo observados hasta el momento, demandarán y promocionarán todas aquellas viviendas eficientes por encima de un nivel, es decir, con una etiqueta superior. La etiqueta no sería rentable por sí sola en tanto en cuanto que la entidad oferente preferirá vender viviendas por encima del nivel a un precio superior e instaurará prestigio a las viviendas con dicha calificación.

8.1. Comparación de los beneficios y riesgos

Devaluados a través del tiempo, comparadas a las hipotecas de interés variable a largo plazo. Presenta una oferta agresiva mientras intenta pasar por un banco conservador.

Certificado energético. Es lo más novedoso porque es poco común o no existente hace pocos años. Aunque algunos costes colaterales se han podido abaratar, siempre supone un coste mucho más elevado que una simple fotocopia o escaneo de otra documentación. De obtenerse, deberá ser A o B e influirá positivamente en la cantidad y en el tipo del préstamo que se ofrezca. Si se pide antes de tener el piso marcado como propiedad supondrá un plus por la mayor eficiencia, pudiendo evitar el plus por máximo de importe solicitado, más común para otras hipotecas verdes. Si se solicita a posteriori supondrá una rebaja del tipo de hasta 0,1. Damos por válido el coste si nos preocupa la eficiencia del mismo.

En cuanto a las opiniones de los usuarios, resalta el coste comparado, superior al siguiente presupuesto, y sobre todo la falta de conocimiento. Abusando en general, son quienes mejor informan, aunque con algunos inconvenientes. Destacan negativamente con sus ofertas energéticas. No se tiene constancia de ejemplos sobre el tipo de hipoteca a largo plazo; sin ellos a un año, es imposible saber con antelación quién será más razonable.

9. Conclusiones

En el momento de solicitar una hipoteca, el banco pide, entre otra documentación necesaria para estudiar la viabilidad del préstamo, una copia del certificado energético. Sin embargo, los conocimientos de los empleados del banco sobre la figura exacta del certificado y, especialmente, sobre las mejoras realizadas por el propietario, son muy limitados. Con los datos recogidos a través de la conversación mantenida con agentes financieros pertenecientes a distintas entidades financieras y de lo extraído del análisis del documento hipotecario de las distintas entidades que operan en Cantabria, se han redactado las siguientes conclusiones:

Las entidades financieras establecen distintas consideraciones sobre la figura del certificado energético. Por un lado, unas entidades consideran el certificado energético, referido en su mayoría a viviendas de nueva construcción, como un requisito más a presentar junto con la escritura de la vivienda en el momento de la concesión del préstamo hipotecario. Otras entidades no manifiestan en ningún caso solicitarlo en caso de viviendas de nueva construcción.

El monto prestado se ve influido por el resultado del indicador económico energético aportado en el certificado energético; así las cosas, una mejora del indicador, debido a una mejora ya sea en el aislamiento térmico del edificio, de la sustitución de las ventanas, de la sustitución de la caldera actual por una de alta eficiencia, o simplemente a una actuación en la iluminación en caso de certificado energético destinado a una vivienda nueva, sí influye positivamente en la concesión del préstamo. Basándose en el resultado energético del edificio, se puede inclusive llegar a mejorar las condiciones del préstamo ofreciendo mejores diferenciales o incluso eliminar determinadas comisiones o gastos.

9.1. Recomendaciones para propietarios y entidades financieras

Si eres propietario: no confíes en los bancos, esfuérzate en conseguir un buen certificado. Compara. Si una entidad no te lo puntúa como el ESADE, con toda probabilidad en una entidad pequeña local no lo va a utilizar para venderte un producto más barato. En el caso de que estuvieras pensando en adquirir un inmueble, también te comento que los bancos no lo van a tener en cuenta para financiarte la compra, ya que las atribuciones del informe como entidad financiadora son nulas a efectos de valorar aspectos energéticos o medioambientales; en España no se fomenta ni se sanciona la eficiencia energética como sí hacen en otros países. Solo encontrarás entidades que te ofrezcan este informe por los siguientes tres motivos: - Te engañan - Pretenden que tú lo comercies a tus expensas. - Y, sobre todo, quieren que pagues a sus tasadoras estas tarifas desorbitadas. Estudios demuestran que un 43% de las viviendas demandantes de hipotecas no tendrían la calificación final debido a que cuentan con calificaciones E, F y G, y por lo tanto su ineficiencia no impactará financieramente sobre las entidades, destilando así los más de 300 millones de euros mensuales en el ahorro del sector. A las entidades esto les da igual. Piénsalo bien, dedica tiempo a este asunto, mira el variado mercado para el CEE, ya que te engloba numerosas alternativas y, en función de la entidad, el visitador calificador, el municipio, obtendrás informes muy diferentes. Ojo con el registro obligatorio; tan solo el 15% de los 112 CEE que he revisado personalmente estaban registrados.

10. Referencias bibliográficas

1. Consejo de Expertos del IREC Boletín de Envolventes Térmicas Nº 1. Noviembre 2. Consumo de Energía de los Edificios a lo Largo del Siglo XX. Caracterización Estructural y Comparación con Diseños Intencionados, Ingeniería y Tecnología, vol. 14, 11-22, Enero. 3. Índices de Eficiencia Energética en Calefacción y Refrigeración y Carbón Incorporado en la Construcción de la EPB, Ingeniería y Tecnología, vol. 15, 1-16, Enero. 4. Estudio de las Estrategias de Anclaje Cognitivo de Conceptos Científicos en la EPB. Análisis de las Técnicas de Simulación Estática y Dinámica, Ingeniería y Tecnología, vol. 11, 21-31, Fecha de Publicación: 2013-06-17 15:56:12. 5. Estudio de Factores que Influyen en los Inmuebles Certificados en el Sureste Español, Tecnología y Ciencias del Agua, vol. 4, núm. 3, Enero-Abril: 165-184. 6. Hipotecas Verdes, Innovación Financiera y Banca. 7. Posibilidades de Impacto de las Herramientas de Evaluación Energética de Edificios en la Hipoteca Verde. 8. Estudio ADIE. Análisis Documental sobre las Hipotecas Verdes en España. 9. Estudio de ADIE. Cómo Financiar los Proyectos de Rehabilitación Energética del Parque Inmobiliario Español? 10. Guía de Uso SEI (Sistema Estatal de Indicadores de la Edificación).