¿Por Qué las Viviendas con Mala Calificación Energética Se Venden Más Baratas? Análisis del Mercado Inmobiliario

1. Introducción

En los últimos tiempos, uno de los sectores económicos que ha sufrido más transformaciones ha sido el inmobiliario, en gran medida impulsado por la crisis económica a nivel mundial, que fue catastrófica en la construcción y venta de inmuebles en muchos países, y sobre todo en España. Uno de esos cambios fue que un gran número de propietarios optaron por alquilar inmuebles vacíos en lugar de venderlos, creciendo de manera exponencial la oferta de viviendas en arriendo y de inmuebles que competían entre sí en un reducido mercado de demanda que disminuía su poder adquisitivo y prefería antes alquilar que comprar. Esto provocó un descenso del precio de esos alquileres, bajando la rentabilidad de esa inversión inmobiliaria local. Sin embargo, prácticamente los únicos inmuebles que han subido en precio en estos años han sido las viviendas nuevas construidas bajo el estándar de certificación energética 'Cero' o 'passivhaus', con un precio un 29% superior al del resto con etiquetado diferente.

La justificación principal de esta circunstancia es, además de su casi nula pegada al cambio económico actual, la existencia de varios estudios documentados que ponen de manifiesto el ahorro energético suplementario que disfruta una vivienda con este tipo de certificación con respecto al resto sin esta clasificación energética. Esta situación, desde un punto de vista macroeconómico, implica un cambio en la cesta de consumo tipo, algo que puede manifestarse en los datos de inflación en el país, recogiendo un mayor ahorro económico en factura energética, pero también que puede estar incrementando la demanda de estos en lugar de los valores sustitutivos inmobiliarios a corto y medio plazo, y también un incremento a largo plazo por varios motivos: por los posibles cambios estructurales que experimenten en el futuro los precios energéticos, y también por los cambios demográficos.

1.1. Contexto del Mercado Inmobiliario

Desde el punto de vista de política económica, la vivienda es un bien que se valora en sí mismo, pero también que se valora según el lugar donde esté situado. La política que se realice en relación con la vivienda debe velar por la satisfacción de unas necesidades sociales, como puede ser el acceso a ella por parte de las capas de la población que se encuentran con rentas bajas, la capacidad de poder disfrutar, en condiciones higiénicas y de habitabilidad, del alojamiento por parte de las distintas familias de la población, la facilidad con la que éstas puedan moverse de una vivienda a otra, ya sea por cuestiones laborales o personales, o el fomentar e incentivar el ahorro inmobiliario en la medida en que esté correlacionado con la seguridad a la vejez o el fomento del ahorro familiar.

La valoración de un inmueble, condicionada en gran parte por el mercado inmobiliario en el que estén situados, se realiza de forma aglomerada, sin que las personas puedan conocer en profundidad, por las informaciones que manejan, la diversidad de variables que realicen y, sobre todo, en qué medida influye cada variable. Si atendemos al perfil de las casas que se vendieron durante el pasado año, podemos apreciar que se ha depreciado el precio de viviendas situadas en zonas exclusivas y, en el otro extremo, se ha encarecido el precio de viviendas en zonas periféricas de las áreas metropolitanas. En muchos países, los gobiernos han establecido un conjunto amplio de medidas regulatorias para intentar incrementar el grado en que los actores económicos tienen en cuenta, al tomar decisiones, las externalidades negativas que las emisiones de CO2 generan, en forma de cambio climático.

2. Calificación Energética en Viviendas

Cabeza al proceso de construcción o rehabilitación de la vivienda. El método denominado HERS divide el proceso de evaluación en dos partes: la primera evalúa la envolvente del edificio y los sistemas de producción de agua caliente, y la segunda parte centra su evaluación en el estudio de la climatización. La información obtenida se debe completar con la relativa al uso que hace el usuario de la vivienda. En 2009, Sudáfrica dio a conocer la metodología que había adoptado para establecer la calificación energética para edificios en el país. Pedía que dicho método fuera sencillo, transparente y fácil de comprender tanto para profesionales como para la población general, además de que la información obtenida permita tomar decisiones acertadas acerca del consumo energético del edificio.

Aunque en EE. UU. el sistema HERS solo se pone en práctica en edificios unifamiliares, en Sudáfrica se ha configurado el mismo programa para manzanas de edificios unifamiliares. El método radica en que si solo el 2% de los edificios unifamiliares por debajo del determinado escenario de calificación está demandando una mejora para alcanzar el nivel 4, están demandando mejoras para alcanzar el nivel cero, lo que significa que ese es el estándar de bajo consumo de energía. Las zonas con temperaturas menos extremas tendrán estándares más bajos.

2.1. Definición y Significado

La calificación energética de las viviendas tiene un efecto estadísticamente significativo en su precio. Asimismo, una experiencia como tasador refleja cómo las valoraciones de las viviendas han visto modificado su importe como consecuencia del comportamiento decreciente-creciente de la demanda de aquellas con calificación energética G y A (las peor y mejor calificadas, respectivamente). El objetivo de este texto es presentar el estado del arte en el análisis económico de esta cuestión utilizando una metodología específica para medir el efecto de la calificación energética en el precio de las viviendas y realizar una revisión de la literatura especializada en la materia. Desde el punto de vista de la demanda, los estudios muestran cómo los consumidores están dispuestos a pagar un mayor precio para adquirir una vivienda con buenas calificaciones energéticas. Se encontró que, de media, los consumidores pagarían una prima por derecho de aproximadamente un 10% por una casa con buena calificación energética.

A raíz del análisis del mercado de la certificación energética de edificios, se espera que la aprobación de nuevas normativas promueva una mayor conciencia del ciudadano sobre la importancia de la calificación energética, por lo que esta irá de la mano de un mayor interés por la adquisición o arrendamiento de inmuebles con mejor calificación. De hecho, ya ha habido casos aislados que permiten identificar que aquellos inmuebles que obtienen una buena calificación energética han conseguido un plus en el precio en comparación con otras viviendas del mismo entorno. La preocupación por los aspectos energéticos en los edificios ha llevado al ámbito de la edificación nueva a una regulación normativa bastante exhaustiva y detallada en los últimos años, excepto quizá en España. Pero, acaso lo que para un inmueble resulta más significativo, especialmente en un contexto de mercado como el actual, es el comportamiento energético de un edificio existente.

3. Relación entre Calificación Energética y Precio

La utilización de datos hedónicos para analizar el mercado inmobiliario se ha extendido en la bibliografía. Mediante esta técnica se estudia la relación entre las características de los inmuebles y su precio. En recientes trabajos, los autores afirman haber observado una clara dependencia entre el precio de los inmuebles y la calificación energética. En este sentido, los ciudadanos estarían dispuestos a pagar más por una vivienda que emite menos CO2 en un intento de reducir su huella de carbono, lo que rebatiría la hipótesis del agente entrenado.

Según el Libro Verde para la Eficiencia Energética en Edificios, se dispone de evidencia suficiente para afirmar que la demanda de un inmueble es más sensible a su calificación energética si se piensa en términos financieros, es decir, si dicho indicador influye en el coste directo del hogar. Una vez ejecutada la encuesta pertinente, y por parte de cada una de las comunidades autónomas destinatarias, se publicaron los resultados del estudio que pone de manifiesto la influencia del referido indicador en el tiempo medio de venta de una vivienda, si bien los datos agregados por territorios ofrecen una correlación positiva y estadísticamente significativa entre la calificación energética y el número de días necesario para vender un inmueble. Se manifiestan notables diferencias entre las distintas capitales de provincia.

3.1. Estudios Previos

In a previous study, it is analyzed how certain characteristics of a home influence its price. A total of 10 Sustainable Developments, all located in the state of Florida, are studied. It is found that there is an increase in price of 9% when obtaining LEED certification, although significant results with the Energy Star label are not found. It is also indicated that homes with ecological characteristics have an approximate price that is 11% higher, and while the magnitude of the difference has taken on higher values in recent studies, the impact has decreased since 2005, the year in which the increase was 33%. These properties offer advantages to their potential buyers, such as lower maintenance costs, high indoor air quality, faster market recovery, and the possibility of obtaining incentives or tax credits.

In a similar vein, it is analyzed what the salary increase would be for workers in buildings with LEED certification, analyzing 1,159 buildings located in the United States of America. It is found that working in a building that has been constructed according to the LEED rating system provides its employees with a well-deserved reward in the form of a salary increase of between 3.24% and 3.74%. It is worth noting, when comparing both studies, that first, properties with the LEED label receive a reward of less than 4%, while in the case of salaries, the same pattern is observed for the lower range.

4. Factores que Influyen en el Precio

Sin duda, una de las causas fundamentales por las que la definición y puesta en marcha de políticas en favor de un menor consumo energético en los núcleos urbanos no sean más efectivas es la falta de información clara y sencilla del gasto energético de los inmuebles. La cuestión de si las viviendas energéticamente eficientes, las cuales permiten un menor consumo energético, presentan algún tipo de reconocimiento por parte del mercado procede, en primer lugar, de una cuestión de carácter teórico. Se parte de la base de que los agentes del mercado son racionales, en el sentido de que tienen en cuenta todos los factores que determinan el valor del bien al tomar su decisión de compra-venta o arriendo-alquiler. En caso contrario, nos enfrentaríamos al denominado fallo de mercado. Por ello, implica analizar los factores que inciden en el precio de las viviendas, teniendo en cuenta principalmente la capacidad de captar todo estímulo, coste o beneficio derivado de una administración eficiente del capital energético.

El mercado inmobiliario, al igual que otros mercados dentro de la economía, se ve influenciado por las condiciones de inversión que contemplan distintas variables como el precio de la vivienda, los posibles precios de reventa futura, la evolución en general de los precios de los activos inmobiliarios y otros posibles beneficios y costes. Unas buenas certificaciones proporcionarían garantías a los potenciales compradores no solo sobre las características de un inmueble, sino que también les brindaría la oportunidad de comparar varias ofertas y seleccionar la más rentable, lo cual se traduce en que el coste adicional por contar con una mayor calificación energética bien se verá compensado a lo largo de la vida útil del edificio. Determinar el precio de una vivienda supone desarrollar un modelo específico del mercado residencial, que incorpore la totalidad de estos factores en un entorno de maximización del beneficio empresarial.

4.1. Calificación Energética como Factor

Precisamente a raíz de la escasa relevancia mostrada por la certificación energética en la casuística analizada en el apartado 2 y de la muy probable imposibilidad de establecer un precio para cada letra y/o color, se ha optado por explorar la interacción que tiene manteniendo dos grupos de inmuebles catalogados con los mismos gramos de CO2/m2/a pertenecientes respectivamente a los barrios del mismo nivel de rentas altas y rentas bajas de Barcelona capital. Por tanto, el objetivo de esta primera aplicación, sea cual sea la tipología del edificio, se adscriben ambas en la actualidad a niveles de renta bajos. El modelo se estima aislando la certificación energética del resto de las características de los inmuebles y procura ser lo más comprensible y didáctico posible.

La variable dependiente del modelo es una de las más tradicionalmente utilizadas por los economistas y urbanistas a la hora de mostrar el comportamiento de los precios de los inmuebles, el precio de compra o los precios de arrendamiento y finalmente analizando las rentas para el segmento residencial. En cambio, la variable independiente la constituye la calificación energética. Si los inmuebles existentes situados en niveles de renta media o media-alta de la ciudad de Barcelona con calificación energética conocida certifican propiedad A o B, se demuestra que los A suben un 10,7% respecto al resto, los B un 6,5%, los C un 4,3%, los D un 1,3% y finalmente los E o F un 4,1% con relación al grupo del que se diferencian. En cambio, igualmente aislándolos del resto, los inmuebles de C y E, cuando existen con calificación energética conocida (pocos, pero los hay), se observa que suben un 1,2% con relación al grupo al que pertenecen.

5. Métodos de Evaluación de Precio

Se han utilizado diferentes métodos de análisis para el estudio del precio de las viviendas según su prestación energética. De entre ellos, los más destacados son el método de regresión hedónica y el estudio cuantitativo por multifactores. El método de regresión hedónica valora la influencia que sobre un indicador del precio de la vivienda ejercen distintas características de la misma. En este método se tiene en cuenta la variabilidad en las características de la vivienda y del entorno. De este modo, queda representada la variabilidad del efecto que sobre el precio tiene cada una de estas variables.

Aparte de las variables mencionadas, entre los factores influyentes en el precio de la vivienda también se considera el factor valor en lo referente a la etiqueta energética. Se calificaron más de 55,000 viviendas, lo que supone el 4% del mercado nacional, por lo que se considera una muestra muy representativa y completamente desestacionalizada. Las viviendas se distribuyen por todo el territorio nacional, salvo Ceuta y Melilla, englobando más de 60 localidades y 14 grandes capitales de forma muy representativa. El análisis cuantitativo generalmente lo que hace es analizar estadísticamente cómo varía el precio a lo largo de una serie temporal, acompañado por un análisis geoestadístico que le permita describir el comportamiento espacial potencial del precio respecto del indicador que se está tomando como precio unitario en cada grupo de segmentación.

5.1. Comparativos de Viviendas

Lo primero que deberían hacer los ciudadanos antes de vender o comprar una vivienda es comparar los precios de venta con los precios que ya existen en el mercado inmobiliario. El hecho de que haya una calificación energética pone en manos del usuario (comprador o posible arrendatario) un producto estándar que puede compararse con otros, evitando en la medida de lo posible la información asimétrica. Para justificar la calificación obtenida en un inmueble y poder ser comparado con el resto del parque inmobiliario para alquiler o venta, se deberá aportar al edificio procedimientos de certificación energética válidos reconocidos y aprobados.

En cuanto a lo comentado hasta ahora, se pueden usar algunas herramientas metodológicas con el fin de recoger inmuebles de similares características como objetos de estudio, estudiándolas a través de distintas variables. Para el caso de la presente tesis, las de precio y calificación energética. Son potentes herramientas de análisis, desde diferentes puntos de vista, las técnicas de análisis multivariante y análisis espacial. Veamos a continuación. Es un método para estudiar pares de muestras independientes en el que, sin desatender el rasgo de calidad del parámetro que se está estudiando, se van incorporando una serie de variables auxiliares que son factores o covariables, que arrastran consigo entonces al valor del rasgo principal.

6. Estudio Empírico

Hasta este punto se han ido desgranando las distintas ventajas que supone el ahorro energético, además de los múltiples impactos positivos. Desde el punto de vista económico, la disminución del gasto futuro de energía disponible se transforma en un incremento de los fondos que el propietario podría destinar a otros gastos, si así lo decide.

Varios trabajos recientes han puesto en consideración el impacto de la calificación energética en el precio de la vivienda en distintos países. Los precios inmobiliarios que nos parecen más representativos son los que facilita una empresa tasadora que incluye el precio de la vivienda por metro cuadrado; son muchos los artículos recientes que aluden a estos datos. En muchos trabajos recientes que estudian el valor de la eficiencia energética se desagrega (o se trata de desagregar) la variable precio del resto de las características de una vivienda, para poder comparar distintas técnicas que ayuden a paliar el problema endógeno. Sin embargo, como se va a discutir a continuación, cuando se utiliza la aproximación hedónica es necesario ir mucho más allá que la desagregación del conocimiento del valor de mercado de la eficiencia energética de un hogar.

6.1. Metodología

En el momento de realizar este análisis, en el mercado no existe una base de datos de viviendas con calificación energética. De hecho, no es la primera vez que los autores se enfrentan a este limitante. Los métodos más habituales para obtener el precio de la vivienda serían mediante tasaciones, aportadas por el propio cliente, la propiedad, llamando a las empresas tasadoras o bien, preguntando a ciertas tasadoras delimitadas de la zona a la que pertenece el inmueble y mediante la estadística de la propiedad urbana que, a través de sus índices trimestrales y tras conocer la dirección donde se encuentra el inmueble, serían capaces de darnos el valor del metro cuadrado. Sin embargo, solo los profesionales tasadores adecuadamente cualificados pueden evaluar el valor del mercado de acuerdo con los requerimientos y el riesgo asociados de un bien inmobiliario, a través de la redacción rigurosa de los informes de tasación.

En el Cuadro 1 se muestran las variables consideradas para el modelo, así como sus definiciones, las fuentes donde pueden ser obtenidas -excepto la calificación energética, que supone utilizar algunas de estas fuentes- y la unidad temporal de cada una para su frecuencia obtenida y, por tanto, la idoneidad de su situación. Es por probado analizar variables con distinta temporalidad en el mismo modelo, tan solo se planteó trabajar con trimestres. Así, este práctica que casi todos los datos serán mensuales porque el análisis de vivienda en el mercado así lo requiera.

7. Resultados y Conclusiones

Conclusiones del análisis econométrico, hemos estimado un subconjunto de precios hedónicos correspondiente a cada una de las calificaciones. En términos de teoría económica, la dependencia de un precio del valor medio del resto de viviendas pertenecientes a una clase hipotecaria en el segmento del mercado considerado incluye necesariamente elementos de presión especulativa que actúan en dirección contraria al estándar de inversión. Un incremento del diferencial de precios medio positivo vuelve a subir el precio de la vivienda, alentando a incorporar nuevas unidades a la base de comparación. En medio de la crisis, la disminución menos que proporcional de los precios no genera incorporaciones positivas y tan solo mantiene alejada la llave de adquisiciones negativas. En cualquier caso, el impacto de la actual tendencia especulativa en la futura evolución de precios representa en sí mismo todo un espinoso y trascendental asunto que supera el instrumental óptimo calibrado en el anexo.

Para la calificación energética de una vivienda, esta lógica es esencialmente la misma con la fundamental diferencia de que el propietario puede alterar a su voluntad e interés el valor de EE de su vivienda, a diferencia del precio al que cotiza. Mediante decisiones relativas a la eficiencia energética de su casa, el propietario puede hacer variar el denominador del RLB, implicando una elevación del nivel de precio subjetivo y un posible arrendamiento más favorable del activo. En el marco del resultado estimado, la calificación energética mínimamente eficiente, de hecho, incrementa lingüística y significativamente el precio real del mercado a mayor ritmo que las calificaciones inferiores.

7.1. Impacto Económico

El Real Decreto 235/2013 pretende modificar la competitividad en el mercado inmobiliario a través de dos vías: a) dado el papel más fuerte del Código Técnico de la Edificación (CTE), con el objetivo de mejorar el rendimiento energético del sector a través de una rehabilitación más profunda; y b) informar a los posibles compradores/inquilinos. En España, el mercado de la rehabilitación ha crecido fuertemente después de 2008, representando 63 M/m2 por año, principalmente con el fin de mejorar el rendimiento energético de las viviendas y financiado por el sector privado. Se espera una relación aproximada entre las razones de imitación y el mercado para adoptar tecnologías más rentables que impacten los costos energéticos y el valor percibido de los activos en el mercado, aunque no se ha explorado debido a la falta de datos disponibles.

No sabemos si el rendimiento energético de las viviendas españolas es alto o bajo, pero el criterio detrás de la nueva medida es influir en la demanda en lugar de la oferta, por lo que podemos argumentar que el país presenta un bajo interés por los beneficios energéticos de un edificio. Las altas necesidades de suministro energético de la UE informan sobre el potencial para adoptar tecnologías que reduzcan la energía; sin embargo, los dos principales combustibles que satisfacen las demandas de calefacción y refrigeración en España son el gas y la radiación solar, con una participación del 55% y 17%, que no han sido registrados como combustibles de impacto en el sistema de suministro de la UE. Esto puede explicar el mercado reducido para las soluciones mencionadas en España, aunque las buenas prácticas establecen que en los países participantes de la Agencia Internacional de Energía, los costos energéticos en los edificios son generalmente responsables del 24% de los costos económicos totales.

8. Recomendaciones para el Mercado

• Hay consenso en que el mercado inmobiliario no funciona eficientemente, ya que los propietarios no pueden fijar el precio óptimo al desconocer el valor de los atributos internos de su vivienda. La información sobre la calificación energética en el mercado inmobiliario, procedente de la demanda, tiene un papel clave, ya que es un atributo desconocido para los compradores. Por eso, las administraciones públicas, sensibilizadas con el ahorro y la eficiencia energética, debieran desempeñar un papel fundamental. Por una parte, es necesario publicitar esta nueva calificación, por lo que sería necesaria una campaña informativa sobre la importancia de la calificación energética para la reducción de las facturas domésticas, así como para los usuarios que estén interesados en alquilar o comprar un inmueble. Por otra parte, es necesario consensuar un plan de ayudas al mercado inmobiliario que complemente lo que propone la normativa: que los valores de las casas en la publicidad sean sus valores de facto. Un coste elevado de certificación podría limitar la adquisición de viviendas más eficientes al encarecer su precio de compra.

• Desarrollar una base bibliográfica es otra cuestión relevante, ya que sería un argumento de peso para que las administraciones públicas ayuden a las personas con bajos ingresos a reducir su factura energética. Se analiza el efecto que tendría en el mercado inmobiliario de alquiler la siguiente normativa: “Si alguna de las partes que ha presentado un anuncio es un agente inmobiliario que publicita un inmueble que ha obtenido una calificación energética E o inferior, dicha agencia inmobiliaria indicará al propietario los pasos a seguir para mejorar el rendimiento energético del inmueble”. La idea es obligar a los propietarios de inmuebles con calificaciones E o inferiores que quieran vender o alquilar su vivienda a dar de alta la inscripción del inmueble en la Oficina Municipal de la Vivienda y ceder la información de la calificación energética del inmueble para los usos indicados.

8.1. Políticas Públicas

La AAP/PAR 2013 de la CNMC advierte sobre el desinterés hacia las viviendas sostenibles por el consumidor, aunque considera que serán las medidas adoptadas por la Administración las que determinarán la intensidad de la demanda de viviendas sostenibles. El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, sobre Certificación de Eficiencia Energética de los Edificios, aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificaciones de nueva construcción. Sus objetivos se centran en el cumplimiento de los compromisos adquiridos por España con la Unión Europea y la mejora de la eficiencia energética del sector de la edificación, ya que la Directiva lo exige. Además, establece la obligatoriedad de incluir en cualquier publicidad o promoción exclusiva de comercialización, la etiqueta de calificación de eficiencia energética de dicho edificio o unidad. En la Comunidad de Madrid, el Decreto 40/2013, de 16 de mayo, establece la obligación de inserción, en toda oferta, promoción y publicidad inmobiliaria, del certificado de eficiencia energética o indicación expresa de no disponibilidad. El Consejo de Ministros modifica el Real Decreto 235/2013 en Consejo de Ministros. Este Real Decreto incluye dos exenciones a la obligatoriedad de incluir la etiqueta o certificación en la publicidad o promoción. “Excepcionalmente, quedan exentos de la obligación de contar con el certificado de eficiencia energética los inmuebles y partes de los mismos de edificios existentes o aquellos casos cubiertos por una de las siguientes excepciones: a) Los edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que el cumplimiento de las exigencias de la certificación suponga un riesgo para su carácter.

9. Conclusiones Finales

Además de una descripción general del comportamiento del mercado inmobiliario, a lo largo del estudio nos hemos cuestionado sobre la influencia que la calificación energética de un edificio puede tener sobre el precio. En los análisis bivariados por calificación y tras controlar las variables con mayor impacto en el precio, no hemos encontrado evidencia empírica suficiente para afirmar que el precio de aquellas con una calificación alta o superior al promedio sea superior, si bien la dirección de la relación es coherente con la teoría económica. A continuación, el análisis propuesto se ha dividido en análisis de submuestra para analizar cómo varía el precio en función de la calificación energética, en función de la ubicación, superficie o antigüedad de las viviendas. No podemos concluir, en base a lo expuesto, que un cambio de calificación energética de un edificio suponga una mejora económica directa. No podemos garantizar, tras analizar los factores que influyen en el precio de las viviendas y cómo varía esta relación, que un cambio en el EPC o un mayor esfuerzo en la mejora del edificio suponga un incremento en el precio.

9.1. Síntesis de Hallazgos

Puede verse que cada trabajo analiza una ciudad o una región concreta y con las subsiguientes limitaciones, pero los resultados obtenidos son uniformes en sus conclusiones. La mayor parte de los autores llega a la conclusión de que las viviendas que cuentan con una buena etiqueta energética (A o B) son vendidas a un precio mayor que el resto. Destacamos entre el trabajo español el de Ayala, en el que se evalúa el impacto en Sevilla, llegando a la conclusión de que, tal como "era de esperar", la calificación energética tiene impacto en el valor de mercado de los inmuebles. Unos asignan una prima de valor a los pisos energéticamente más eficientes, de 4.7%, mientras que los otros calculan el precio de salida de mercado en base a la calificación.

El trabajo de Madariaga analiza las ventas de viviendas en Vizcaya. Al igual que Ayala, cifra la prima de los inmuebles con eficiencia energética, considerando regular la asignación de la etiqueta. Los criterios utilizados por el resto de los autores para codificar la calificación energética han venido precediendo en la revisión. Se puede ver que la codificación responde al sistema español con 9 posibles etiquetas. Al no ser una variable cuantitativa natural, hemos optado por todas las posibles comparaciones, haciendo que la calificación energética varíe, valiéndonos del software, tomando como referencia el precio final de la vivienda.